Nachrüstpflichten beim Kauf im Blick halten
„Das schöne alte Haus gehört jetzt uns!“ Einiges ist umzubauen. Wie
beim Neubau müssen Erwerber auch bei Gebrauchtimmobilien die
Energieeinsparverordnung EnEV im Blick haben. Von der Dämmung bis zur
Heizung gibt es dafür Regelungen.
Das Problem: EnEV für bestehende Immobilien nicht im Fokus
Der selbstverständliche Umgang mit der EnEV bei Neubauten ist bei
Erwerbern von gebrauchten Immobilien nicht in gleichem Maße gegeben.
Vielen ist sie nicht einmal bekannt. Dabei enthält sie auch
Regelungen für bestehende Immobilien. Mit der EnEV 2009 wurden
erstmals Anforderungen formuliert, die durch die Eigentümer zu
erfüllen sind. In der EnEV 2014 sind diese weiter präzisiert. Leider
gibt es seitens der Verkäufer oder eingeschalteter Makler dazu keine
Aufklärungspflicht.
Worauf kommt es an?
Auch wenn Erwerber erst nach dem Kauf von Nachrüstpflichten für
Bestandsimmobilien erfahren, müssen sie sich drei im Abschnitt 3 der
EnEV formulierten Basisforderungen stellen: Dem Austausch von
Heizkesseln, der Dämmung wärmeführender Leitungen und der Dämmung der
obersten Geschossdecke.
Achtung: alte Heizkessel austauschen
Grundsätzlich dürfen alle vor dem 1. Oktober 1978 installierten
Heizkessel für flüssige oder gasförmige Brennstoffe nicht mehr
betrieben werden. Für alle weiteren Kessel, die nach dem 1. Januar
1985 eingebaut wurden, ist der Betrieb auf maximal 30 Jahre
befristet. Niedertemperatur- und Brennwertkessel mit hohem
Wirkungsgrad sind von dieser Regelung nicht betroffen.
Wichtig: wärmeführende Leitungen dämmen
Alle zugänglichen und wärmeführenden Leitungen, Formstücke und
Armaturen in nicht geheizten Räumen sind lückenlos zu dämmen. Die
EnEV formuliert dafür Mindestanforderungen, die nicht zu
unterschreiten sind. Danach dürfen Leitungen nicht nur bis an die
Wand oder Decke gedämmt werden. Auch Durchführungen durch Bauteile
sollten mit Dämmung versehen werden. Denn kommt die Rohrleitung mit
Mörtel oder Beton in Berührung, besteht Korrosionsgefahr.
Zu beachten: oberste Geschossdecke dämmen
Für Wohn- und Nichtwohngebäude, die vier Monate im Jahr mit
mindestens 19 Grad beheizt werden, gilt, dass zugängliche Decken zu
nicht beheizten Dachräumen zu dämmen sind. Dabei muss so gedämmt
werden, dass der Wärmedurchgangskoeffizient von 0,24 Watt pro
Quadratmeter und Grad Kelvin nicht überschritten wird – sofern die
Anforderungen an den baulichen Mindestwärmeschutz nicht bereits
erfüllt sind. Ersatzweise kann das darüber liegende Dach gedämmt
werden. Bei Holzbalkendecken aller Gebäudealtersklassen kann der
Mindestwärmeschutz gegeben sein. Ist die Dämmung nicht einsehbar,
sollte eine Überprüfung durch einen Energieberater erfolgen.
Fehler vermeiden: Fristen beachten
Die Pflicht zur Nachrüstung der Wärmedämmung, die auch für Ein- und
Zweifamilienhäuser gilt, besteht bis zum 31.12 2015. Ausgenommen sind
selbstgenutzte Häuser mit maximal zwei Wohnungen, von denen eine
bereits vor dem 1. Februar 2002 vom Eigentümer bewohnt wurde. Hier
greift die Pflicht zur Dämmung bei Eigentümerwechsel mit einer Frist
von zwei Jahren. Daraus ergibt sich auch rückwirkend eine
Nachrüstungspflicht. So können Eigentümer, die zwischen dem 1.02.2002
und dem 1.01.2013 eine Immobilie erworben haben, bereits mit der EnEV
in Verzug sein. Das kann teuer werden. Für Verstöße gegen die
Nachrüstungspflicht droht ein Bußgeld bis zu 50.000 Euro.
Nicht vergessen: begleitende Arbeiten einplanen
Mit der Herstellung der entsprechenden Dämmqualität ist es nicht
getan. So ist oft das Verlegen einer Dampfbremse bzw. -sperre
erforderlich, um Feuchteschäden zu vermeiden. Begleitende Maßnahmen
sind oft teurer als die Dämmung selbst. Das steigert die Gesamtkosten
mehr, als sich aus den eigentlichen Anforderungen vermuten lässt.
Gradmesser anlegen: Wirtschaftlichkeit muss gegeben sein
Die EnEV sieht das Nachrüsten der Wärmedämmung in Zusammenhang zur
Wirtschaftlichkeit. So sind die Forderungen nur umzusetzen, wenn sie
sich in einer angemessenen Frist als wirtschaftlich erweisen. Derzeit
werden dafür zehn Jahre angenommen. Eine Klarstellung durch aktuelle
Rechtsprechung gibt es noch nicht. BSB-Tipp von Jens Lührsen,
Bauherrenberater Hamburg: Wer den Erwerb einer gebrauchten Immobilie
plant, sollte sich zuvor von einem Experten beraten lassen. Das gilt
auch vor größeren Modernisierungsarbeiten am eigenen Haus. Angebote
des Bauherren-Schutzbund e.V. zielen auf die Begutachtung der
Immobilie, auf die Beratung zu sinnvollen Modernisierungsmaßnahmen
und deren Reihenfolge. Auch eine Energieberatung hilft richtige
Entscheidungen zu treffen. Gut zu wissen, dass das Bundesamt für
Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) ab 1.März 2015 die Förderung
für eine Vor-Ort-Beratung bei Einfamilienhäusern auf 800 Euro und auf
1.100 Euro bei Häusern mit mindestens drei Wohnungen erhöht hat.
Weitere Informationen unter www.bsb-ev.de