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Mietrecht: Wann ist eine Ablösevereinbarung über Inventarstücke unwirksam?

Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Wohnungssuchende an den bisherigen Mieter dafür etwas zu zahlen hat, daß dieser die Wohnung freigibt (Abstandsvereinbarung). Davon zu unterscheiden ist die Ablösevereinbarung.Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Wohnungssuchende an den bisherigen Mieter dafür etwas zu zahlen hat, daß dieser die Wohnung freigibt (Abstandsvereinbarung). Davon zu unterscheiden ist die Ablösevereinbarung. Danach muß der Neumieter vom Altmieter gewisse Einrichtungen oder Inventarstücke erwerben. Auch diese Vereinbarung ist unwirksam, wenn das Entgelt in einem auffälligen Mißverhältnis zum tatsächlichen Wert der Einrichtung oder Inventarstücke steht. Hierzu liegt jetzt das erste Urteil des Bundesgerichtshofs vor.

Der zugrundeliegende Sachverhalt

Im zu entscheidenden Sachverhalt war vereinbart, daß die Nachfolgemieter an die bisherigen Mieter für die Übernahme verschiedener Gegenstände 15.000 DM zahlen sollten, sofern der Mietvertrag zustande kommt. Übernommen werden sollten die Holzdecken, die Sat-Anlage, Ofen, die Heizanlagen, das Schlafzimmer, das Kinderzimmer und die Küche. Außerdem bestand Einigkeit, daß mit diesem Betrag auch verschiedene, von den Vormietern durchgeführte Renovierungsarbeiten, abgegolten sein sollten. Nach Vertragsabschluß wurde zunächst der volle Abfindungsbetrag bezahlt. Danach haben die jetzigen Mieter allerdings eine Rückforderung in Höhe von 13.000 DM gestellt. Begründet wurde dies damit, daß das übernommene Inventar allenfalls einen Wert von 2.000 DM gehabt habe und zudem die Vermieterin den früheren Mietern die Renovierungskosten erstattet hätte.

So entschied der Bundesgerichtshof

Der Bundesgerichtshof gab den Nachmietern Recht. Er führt aus, daß eine Abgeltung für Renovierungsarbeiten ebenfalls zum Gegenstand einer Ablösevereinbarung gemacht werden kann. Dies sieht die gesetzliche Regelung (§4a Abs. 2 WoVermG) zwar nicht ausdrücklich vor, diese Vorschrift kann aber insoweit entsprechend angewendet werden. Deshalb war zunächst festzustellen, welchen Wert die gesamten Leistungen der Vormieter hatten. Von diesem Wert mußte abgezogen werden, was sie anderweitig, hier durch den Vermieter, erstattet bekommen hatten. Für die von 15.000 UM kann der frühere Mieter also 3.000 DM (2.000 UM + 50%-Zuschlag) behalten. Den Rest muß er zurückzahlen.

(BGH, Urteil vom 23. 4. 1997, Az.: VIII ZR 212/96)

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