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Vermieten – aber richtig!

In den letzten Jahren hat sich der Ruf von Immobilien gänzlich gewandelt - vom spießigen Rentnerglück hin zur soliden und vor allem krisensicheren Wertanlage. Viele Anleger haben gar nicht vor, selbst in die Immobilie einzuziehen, sondern wollen diese vermieten, um an den Mieteinnahmen für sich zu verdienen. Dies ist auch ein absolut verständlicher und nachvollziehbarer Wunsch, jedoch sollte man dabei ein wenig vorsichtig seinDenn genau wie bei der Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung, wo man nicht gleich das erstbeste Kreditangebot annehmen sollte, sondern sich unabhängig und am besten mittels Kreditrechner informieren sollte, ist es auch bei der Auswahl des richtigen Mieters. Außerdem sollte man als Vermieter gewisse Grundsätze kennen und berücksichtigen.

Was künftige Vermieter auf jeden Fall beachten sollten:
Mietverträge über vier Jahre unzulässig

Natürlich möchte man den Mieter nach sorgfältiger Überprüfung und Auswahl möglichst lange binden, um mit den erwarteten Mieteinnahmen kalkulieren zu können. Doch ein Mietvertrag über 10, 15 oder gar 30 Jahre wie früher teilweise noch üblich, ist nach einer grundsätzlichen Entscheidung des Bundesgerichtshofs, kurz BGH, nicht mehr zulässig. Der Mietvertrag muss in zeitlicher Hinsicht überschaubar bleiben und dem Mieter zumutbar sein, daher entschied der BGH, dass die maximale Vertragslaufzeit vier Jahre beträgt. Für die Berechnung der Vierjahresfrist ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ausschlaggebend, nicht der im Vertrag genannte Zeitpunkt. Außerdem muss die Kündigung drei Monate vor Ablauf der maximal vierjährigen Frist ermöglicht werden, nicht erst nach vollem Ablauf der vier Jahre.

Fristlose Kündigung ausreichend begründen

Sollte eines Tages doch einmal der unangenehme Fall eintreten, dass man einen Mieter, aus welchen Gründen auch immer, fristlos kündigen muss, so ist dies nach BGH-Urteil nur zulässig, wenn man die Kündigung auch ausreichend begründet. Der Mieter muss aus der Kündigung ersehen können, warum das Mietverhältnis gekündigt wurde, außerdem muss er auch auf juristische „Verteidigungsmaßnahmen“ hingewiesen werden, mit denen er die Kündigung anfechten kann. Ist der Mieter etwa mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand, so ist die Kündigung wirksam, wenn in dem Schreiben der genaue Betrag, den der Mieter schuldet, beziffert wird.

Abweichende Wohnungsgröße nicht zwingend Minderungsgrund

Oftmals glauben Mieter und auch Vermieter, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße auch genau stimmen muss, da anderenfalls die Miete gemindert werden könne. Dies stimmt aber nur dann, wenn die im Mietvertrag ausgewiesene Mietfläche ausdrücklich als Berechnungsgrundlage für den Mietpreis verwendet wird. Ist die Größe nur als Richtlinie oder Information gedacht, ist die Minderung nicht ohne Weiteres zulässig. Allerdings kann der Mieter natürlich bei krassen Differenzen (z.B. im Mietvertrag stehen 60 qm in Wirklichkeit ist die Wohnung nur 43 qm groß) den entsprechenden Teil der Miete zurückfordern.

Eigenbedarfskündigung und Ersatzwohnung

Eine Eigenbedarfskündigung ist grundsätzlich zulässig, allerdings muss der Vermieter dem Mieter eine andere, in seinem Besitz befindliche und in der Nähe gelegene Wohnung (idealerweise im selben Wohnhaus) anbieten, wenn diese frei ist.

- http://www.baumagazin.de/4627