Schnäppchen und Risiko
Ein Schnäppchen – ein Haus aus einer Zwangsversteigerung! 10 bis 30
Prozent günstiger als der Marktpreis! Das Angebot ist verlockend.
Doch diese Ersparnis wird mit hohem Risiko erkauft.
Das Problem: Zwangsversteigerung bietet oft Undurchschaubares
Bundesweit wechseln jährlich rund 70.000 Immobilien durch
Zwangsversteigerung den Eigentümer. Objekte sind in Tageszeitungen,
im Aushang von Amtsgerichten und auf spezialisierten Internetseiten
zu finden. Interessenten sollten sich umfassend kundig machen. Beim
zuständigen Amtsgericht kann man die Versteigerungsakte mit
Eigentümern und Gläubigern einsehen. Dort sollten auch ein aktueller
Grundbuchauszug und ein Wertgutachten zu finden sein. Das Gutachten
eines Sachverständigen sollte den Verkehrswert unter Berücksichtigung
eventueller Baumängel ausweisen. Doch das muss nicht den wirklichen
Zustand der Immobilie widerspiegeln. Solche Gutachten werden zumeist
ohne Besichtigung des Objektes verfasst. Eine vertiefte Prüfung auf
Baumängel findet in der Regel nicht statt. Oft sind Gutachten älter,
weil sich Zwangsversteigerungsverfahren Monate bis Jahre hinziehen.
Worauf kommt es an
Man sollte ein möglichst klares Bild von der ins Auge gefassten
Immobilie gewinnen. Das ist nicht einfach. Denn ohne Zustimmung des
Eigentümers oder Mieters kann weder der vom Gericht bestellte
Gutachter noch ein Interessent das Zwangsversteigerungsobjekt
besichtigen. Oft bleiben für die Werthaltigkeit des Objektes wichtige
Fragen unbeantwortet: Altlasten, absackender Untergrund,
Feuchtigkeit, fehlende Baugenehmigung oder Erschließung, Lärm- und
Geruchsbelästigung, Umfeld. Häufig lässt sich nicht klären, welche
Bestandteile zur Immobilie gehören – Terrassen, Einbauküche,
Gartenhaus etc.
Unabdingbar: Alle Informationsmöglichkeiten ausschöpfen
Ist eine Besichtigung nicht möglich, sollte Kontakt zu Nachbarn und
bei Eigentumswohnungen zur Hausverwaltung aufgenommen werden. Dort
sind Informationen zum Zustand der Immobilie zu erhalten. Ratsam ist,
Gläubiger zu kontaktieren, die die Versteigerung betreiben. Meist ist
das die finanzierende Bank des Eigentümers. Dort liegen häufig
weitere Unterlagen über Zustand und Wert des Objektes vor.
Wichtig: Unabhängiger Sachverstand hilft
Alle Informationen richtig zu bewerten, ist für die meisten Käufer
ohne fachkundige Unterstützung unmöglich – vor allem, wenn ein Objekt
zu besichtigen ist. Die Begehung sollte gemeinsam mit einem
Sachverständigen, Architekt oder Bauingenieur erfolgen. Zur Prüfung
gehört auch die Einsichtnahme in das Grundbuch. Diese verschafft
Klarheit über die Belastungen, über Dauerwohnrechte oder Leitungs-
und Wegerechte Dritter. Bei Hausverwaltung und Kommune sollten
Erkundigungen über anstehende Baumaßnahmen eingeholt werden, zudem
beim Verwalter für Wohnungseigentumsanlagen Informationen zu
Instandhaltungsrücklage, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und
zu den Protokollen der Eigentümerversammlungen.
Fehler vermeiden: Limit setzen und Gebote gut platzieren