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Grundstücksbewertung und Erbschaftssteuer

Durch das Jahressteuergesetz 1997 wurde das Erbschaftssteuergesetz und das Bewertungsgesetz geändert. Die bisherige Einheitsbewertung des Grundbesitzes gilt lediglich für die Grundsteuer fort. Für die Erbschaftssteuer / Schenkungssteuer gilt ab dem 01.01.1996 die nachfolgende darstellte Grundbesitzbewertung:Nach dem Jahressteuergesetz 1997

Durch das Jahressteuergesetz 1997 wurde das Erbschaftssteuergesetz und das Bewertungsgesetz geändert. Die bisherige Einheitsbewertung des Grundbesitzes gilt lediglich für die Grundsteuer fort. Für die Erbschaftssteuer / Schenkungssteuer gilt ab dem 01.01.1996 die nachfolgende darstellte Grundbesitzbewertung:

1. Bewertung unbebauter Grundstücke

Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich nach folgender Formel:

Fläche x 80 % der Bodenrichtwerte

Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach den Baugesetzbuch auf den 01.01.1996 zu ermitteln und liegen den Finanzämtern vor. Weist der Steuerpflichtige nach, daß der gemeine Wert des unbebauten Grundstücks niedriger als der Wert nach Formel "Fläche x 80 % des Bodenrichtwertes" ist, ist der Gemeine Wert festzustellen. Dies dürfte in der Praxis bei einer Verunreinigung des Grundstückes durch Altlasten oder bei Abbruch von Gebäuderesten häufig der Fall sein. Der Nachweis eines geringeren Verkehrswertes wird in der Regel durch ein Gutachten eines unabhängigen und vereidigten Bausachverständigen erbracht.

2. Bebaute Grundstücke

Die Wertermittlung für bebaute Grundstücke erfolgt nach folgendem Grundprinzip:

Jährliche Nettokaltmiete x Faktor 12,5./. Wertminderung wegen Alters (AFA)

Jahresmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter für die Nutzung der bebauten Grundstücke aufgrund vertraglicher Vereinbarung für den Zeitraum von 12 Monaten zu zahlen haben. Anzusetzen ist die maßgebliche Jahresmiete, die mit dem Durchschnitt der letzten 3 Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielt wurde. Der Vervielfältiger von 12,5 ist ohne Unterscheidung im ganzen Bundesgebiet anzuwenden. Es wird nicht nach Lage des Grundstücks und nach Art der Grundstücksnutzung unterschieden. Dies birgt in vielen Fällen die Gefahr der Überbewertung in sich. In diesem Fall hat der Steuerpflichtige letztendlich die Möglichkeit, ein Verkehrswertgutachten beizubringen.

Die Wertminderung wegen Alter des Gebautes beträgt für jedes Jahr, das seit der Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkte vollendet worden ist 0,5 v. H. höchstens jedoch 25 % des Wertes (Jahresnettokaltmiete x 12,5). Enthält ein bebautes Grundstück, das ausschließlich Wohnzwecken dient nicht mehr als 2 Wohnungen, ist der nach den vorstehenden Erläuterungen ermittelte Wert 20 % zu erhöhen. Die Begründung für den Zuschlag liegt darin, daß Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser in der Regel nicht zu Renditezwecken, sondern zur Eigennutzung errichtet werden. Bei einer Vermietung liegt die Miete im Verhältnis zu den ursprünglichen Investitionen meist niedriger als bei den von Anfang an als Renditeobjekten vorgesehenen Gebäude. Zudem ist der Grundstücksanteil bei Einfamilien- und Zweifamilienhäusern naturgemäß in der Regel höher, ohne daß sich dies auf die Mieter auswirkt.

Der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert darf jedoch nicht geringer sein als der Wert mit dem Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre. Im Ergebnis ist mindestens der Wert anzusetzen, den das Grundstück als unbebautes Grundstück hätte.

Weist der Steuerpflichtige nach, daß der gemeine Wert des Grundstückes niedriger ist als der nach dem Ertragswertverfahren ermittelte Wert, so ist der niedrige Wert als Grundstückswert festzustellen.

3. Sonderfälle

Läßt sich für bebaute Grundstücke die übliche Miete nicht ermitteln, so bestimmt sich der Wert abweichend nach der Summe des Wertes des Grund und Bodens und des Wertes des Gebäudes. Anders als in den Normalfällen, werden also der Wert des Grundes und Bodens und des Gebäudes gesondert ermittelt. Dies gilt insbesondere, wenn die Gebäude zur Durchführung bestimmter Fertigungsverfahren zu Spezialnutzung oder zur Aufnahme bestimmter technischer Einrichtungen errichtet worden sind und nicht oder nur mit erheblichem Aufwand für andere Zwecke nutzbar gemacht werden können.

Das Sonderverfahren ist nur in Fällen anzuwenden, in denen bei bebauten Grundstücken die übliche Miete anzusetzen wäre, diese jedoch nicht ermittelt werden kann. Bei vermieteten Gewerbeimobilien ist stets das Ertragswertverfahren anzuwenden, auch wenn es sich bei dem Gebäude um typische Industriebauten handelt, die für bestimmte Fertigungsverfahren oder zu Spezialnutzungen errichtet worden sind.

Bei der zuletzt benannten Bewertungsmethode ist der Grund und Boden mit 70% der Bodenrichtwerte zum 01.01.1996 zu ermitteln, während der Wert des Gebäudes sich nach den ertragsteuerlichen Bewertungsvorschriften bestimmt. Maßgebend ist der Wert im Besteuerungszeitraum. Regelmäßig wird es sich bei den Gebäuden um Betriebsgrundstücke handeln, so daß der ertragsteuerliche Wert der Steuerbilanzwert ist. Nach dem Wortlaut des Gesetzes hat der Steuerpflichtige nicht die Möglichkeit, in solchen Fällen einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Er hat jedoch die Möglichkeit, entsprechend den ertragsteuerlichen Regelungen den niedrigeren Teilwert geltend zu machen.

- http://www.baumagazin.de/378