Baugrund vor Grundstückskauf prüfen
„Beim Hausbau ist alles genormt, nur der Baugrund, auf dem die Immobilie stehen soll, den kennen wir nicht.“ Ulrich Schiffler, Sachverständiger
des Verbands Privater Bauherren (VPB) in Bremen, rät deshalb grundsätzlich allen Bauherren zu einer Baugrunduntersuchung als erstem Planungsschritt.
„Nur die Baugrunduntersuchung oder -erkundung erlaubt überhaupt eine seriöse Kalkulation der Baukosten. Solange wir nicht wissen, welchen Baugrund wir haben, solange wissen wir auch nicht, wie wir das Haus gründen und konstruieren müssen und was dies letzten Endes kostet.“
Mit einer hohlen Sonde bohren Experten etliche Meter tief in die Erde. Dabei entnehmen sie einen Bohrkern, der das Bodenprofil mit allen Erdschichten zeigt. „Dieser Bohrkern erlaubt Rückschlüsse auf die Tragfähigkeit des Bodens und auch auf die Wasserverhältnisse unter Tage.“
Die bei der Bohrung gezogenen Proben werden gesichert und für eventuell nötige weitere Untersuchungen aufbewahrt. Spezialfirmen bieten die Baugrunduntersuchungen für 500 bis 1.000 Euro an.
„In vielen Fällen wissen wir nach dieser Baugrunderkundung bereits, woran
wir sind. Bei hohem Grundwasserstand etwa planen wir eine ‚Weiße Wanne‘,
deren wasserdichter Beton das Haus gegen Grundwasser sichert.“ Entpuppt sich die Bodenzusammensetzung als problematisch, werden die entnommenen Proben im Labor intensiver untersucht. In einem umfassenden Baugrundgutachten arbeiten Experten dann Empfehlungen für die richtige Gründung des neuen Hauses aus. „Das reicht vom teilweisen oder sogar völligen Bodenaustausch bis hin zu speziellen Pfahl- oder Koffergründungen“, erläutert der Bausachverständige. Ein solches Gutachten kostet – je nach Aufwand – zwischen 2.000 und 2.500 Euro.
„Gar nicht kaufen sollten angehende Bauherren Grundstücke mit Geschichte“, warnt der VPB-Berater. Dazu zählen zum Beispiel alte Gewerbebrachen. „Flächen, auf denen früher ein Dachpappenbetrieb oder ein Galvanounternehmen stand, sollte niemand kaufen. Auch alte Ziegelkuhlen sind kein guter Baugrund“, weiß Ulrich Schiffler. Sie wurden nach dem Krieg häufig mit Hausmüll verfüllt. Unproblematisch sind nach VPB-Erfahrung dagegen meist ehemals landwirtschaftliche Flächen. Auch Flur- und Gewannbezeichnungen wie „Im Moose“ oder „Alter Torfbruch“ liefern deutliche Hinweise auf problematische Böden.
„In jedem Fall sollten sich Käufer gegenüber dem Vorbesitzer vertraglich
absichern, und zwar mit dem Passus, dem Verkäufer seien keine Altlasten bekannt“, rät Ulrich Schiffler. Im Idealfall lassen Grundstücksbesitzer und Kaufinteressent gemeinsam eine Baugrunduntersuchung machen. Entpuppt sich das Terrain als problematisch, können sie immer noch über einen Preisnachlass verhandeln. Der Käufer kann die gesparte Summe dann in die Baugrundverbesserung investieren.