Worauf Planer, Käufer und Neumieter von Immobilien seit 1. Juli 2008 achten sollten
Seit
1. Juli ist es soweit. Seit diesem Tag dürfen potenzielle Käufer und Neumieter
von älteren Wohnungen und Wohnhäusern den Energieausweis verlangen. Kein Mieter
oder Käufer will erst bei der Heizkostenabrechnung erfahren, ob er ein
„Energiesparhaus“ oder eine „Energieschleuder“ erworben hat. Kein Wunder also,
dass der „Energieausweis“ und die „Energieeinsparverordnung“ täglich in
den Medien sind. Leider haben sich auch Missverständnisse breit gemacht. Wir
klären sieben Irrtümer auf
1. Den „Energieausweis“ nennt man
auch „Energiepass“.
Den „Energiepass“
kennen viele Menschen durch die Berichte der Medien. Die Deutsche
Energie-Agentur (dena) entwickelte den freiwilligen „dena-Energiepass“ und testete
ihn bundesweit in einem Feldversuch für Wohngebäude im Bestand. Diese „dena-Energiepässe“
gelten zehn Jahre lang ab Ausstellung bei Verkauf und Neuvermietung. Die
Europäische Kommission hatte in einer Richtlinie ihre Mitgliedstaaten
verpflichtet, Energieausweise einzuführen, wenn im Bestand eine Wohnung, ein
Haus oder Gebäude verkauft oder neu vermietet wird. In Deutschland hat die
Bundesregierung inzwischen die EU-Richtlinie durch die Energieeinsparverordnung
(EnEV 2007) umgesetzt. Die neue EnEV hat auch Energie-Nachweise bei Verkauf und
Neuvermietung eingeführt. Diese Nachweise heißen allerdings „Energieausweis“
wie auch das Muster, das die EnEV dafür zur Verfügung stellt.
2. Seit 2008 gilt die neue
Energieeinsparverordnung.
Nein, die neue
Energieeinsparverordnung (EnEV) ist weder am 1. Januar 2008 noch am 1. Juli
2007 in Kraft getreten. Die EnEV 2007 gilt seit dem 1. Oktober 2007. Wer einen
Neubau plante und den Bauantrag bis zum 30. September 2007 eingereicht hatte,
für den galt die vorhergehende EnEV 2004. War am 1. Oktober 2007 der Bauantrag
zwar gestellt, jedoch noch nicht entschieden – konnte der Bauherr allerdings verlangen,
den Neubau nach der EnEV 2007 zu behandeln.
3. Ab 1. Juli müssen alle Vermieter
und Verkäufer den Energieausweis vorweisen.
Nein, nicht alle
Vermieter und Verkäufer sondern nur bestimmte Eigentümer. Die EnEV spricht hier
die potenziellen Mieter und Käufer an, die ältere Wohnungen, Wohnhäuser oder
Wohnimmobilien suchen. Ist das betreffende Gebäude bis Ende 1965 erbaut worden,
können sie vom Eigentümer verlangen, dass er ihnen den Energieausweis nach EnEV
zugänglich macht. Diesen könnte der Eigentümer beispielsweise im Treppenhaus
oder im Flur aushängen. Für Baudenkmäler muss allerdings kein Energieausweis
ausgestellt werden.
4. Der Energieausweis zeigt die
künftigen Energiekosten.
Das würde allen gut
gefallen, ist jedoch genauso unmöglich wie beispielsweise beim Kauf eines
Gebrauchtwagens. Der Energieausweis dient lediglich der Information. Er soll
Mietern und Käufern bei der Auswahl helfen, beispielsweise eine
„Energieschleuder“ von einem „Energiesparhaus“ zu unterscheiden.
Deshalb werden im Energieausweis als Orientierungshilfe auch die verschiedenen
Energiestandards aufgeführt. Auch wenn der Energieausweis auf der Grundlage des
gemessenen Verbrauchs erstellt wurde, können die Daten nicht verbindlich für
zukünftige Nutzer gelten.
5. Eigentümer, Vermieter und
Verkäufer können immer wählen zwischen Bedarfs- oder Verbrauchs-Ausweis.
Wenn wir nur über
den Energieausweis im Bestand bei Verkauf und Neuvermietung sprechen, stimmt
diese Aussage bis auf eine Ausnahme. Es sind die kleinen Wohngebäude mit
maximal vier Wohnungen, die noch vor 1977 erbaut wurden und die bis heute die
Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1977 noch immer nicht erfüllen, weil
sie nicht saniert wurden. Sie verbrauchen besonders viel Energie. Eigentümer,
die solch ein Wohnhaus oder eine Wohnung verkaufen oder neu vermieten wollen, dürfen
ab 1. Oktober 2008 nur noch einen Bedarfs-Energieausweis ausstellen lassen. Dadurch
will der Gesetzgeber Eigentümer und Vermieter zu Sanierungsmaßnahmen anregen. Bis
Ende September 2008 dürfen sie allerdings noch wählen zwischen Bedarfs- oder
Verbrauchsausweis.
6. Energieberater stellen
Energieausweise aus.
Einerseits stellen
nicht alle Energieberater Energieausweise aus und andererseits stellen auch
weitere Berufsgruppen Energieausweise aus, insbesondere Architekten, Ingenieure
und Fachplaner. Dabei muss man unterscheiden: Handelt es sich um einen
Energieausweis für ein neues Gebäude oder für eine Modernisierung im Bestand? In
diesen Fällen bestimmt das Baurecht des jeweiligen Bundeslandes, wer die
Energieausweise ausstellt. Wenn es sich um einen Energieausweis für einen
Bestandsbau handelt, den man verkauft oder neu vermietet, regelt die EnEV
selbst bundesweit, wer ausstellungsberechtigt ist. Dabei unterscheidet die EnEV
wiederum, welche Fachleute Energieausweise für den Wohnbestand und welche auch
für den Nichtwohnbestand ausstellen.
7. Der Verbrauchs-Ausweis muss keine
Modernisierungsempfehlungen enthalten.
Dies stimmt nur für
gewisse Fälle – beispielsweise wenn das Bestandsgebäude bereits renoviert
wurde. Ansonsten fordert die Energieeinsparverordnung in einem speziellen
Paragraphen zu Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz:
„Modernisierungsempfehlungen sind dem Energieausweis … beizufügen.“ Der
Aussteller muss im Energieausweis auch ankreuzen, ob er Modernisierung empfiehlt.
Auch muss er dem Eigentümer bei der Übergabe des Energieausweises mitteilen,
wenn er keine Modernisierungen empfehlen kann. Angesichts der Energieausweise,
die über das Internet bestellt und versendet werden, stellt sich die Frage:
Kann man Modernisierungen empfehlen, ohne das Gebäude zu besichtigen?
Fazit:
Der Energieausweis betrifft Planer, Energieberater, Eigentümer von Gebäuden
sowie potenzielle Mieter und Käufer. Sie alle müssen sich informieren, denn die
Energieeinsparverordnung droht auch Bußgelder an, wenn man sie nicht beachtet.
Ordnungswidrig handeln beispielsweise Eigentümer, die den Energieausweis
potenziellen Käufern oder Mietern gar nicht, unvollständig oder nicht
rechtzeitig zugänglich machen. Auch Fachleute handeln ordnungswidrig, wenn sie
Energieausweise ausstellen, obwohl sie nicht qualifiziert sind.
Ausführliche
Informationen zum Thema Energieausweis und EnEV enthalten die Broschüren
„Kurzinfo Energieausweis“, „EnEV-Kalender“ und das Merkblatt
„Energie-Nachweise“, die unter www.EnEV-online.de bestellt werden können.