Hypotheken-DarlehenDas Kleingedruckte im Vertrag sorgfältig prüfen

Seit dem 11. Juni 2010 gelten in Deutschland neue Regeln für Verbraucherdarlehen. Grundlage ist die EU-Verbraucherkreditrichtlinie aus dem Jahr 2009, die in deutsches Recht umgesetzt wurde. Die neuen rechtlichen Vorgaben sollen durch verbesserte Informationen und mehr Transparenz den Verbraucherschutz EU-weit vereinheitlichen. Sie gelten ausschließlich für Kreditverträge, die ab dem 11. Juni 2010 geschlossen werden und betreffen auch Bauherren, die über Hypotheken-Darlehen ihre Eigenheime finanzieren.Die in deutsches Recht umgesetzte EU-Verbraucherkreditrichtlinie hat weit reichende Gültigkeit. Sie „umfasst alle entgeltlichen Kredite ab 200 Euro, mit Ausnahme von Förder- und zinslosen Darlehen“, erklärt Florian Haas, Vorsitzender der „Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e. V.“ in München. Zudem gilt die Richtlinie gleichermaßen für Verbraucher und Existenzgründer. Bei letzteren jedoch nur für Nettodarlehensbeträge bis 75.000 Euro.
Was viele Verbraucher nicht wissen: Grundsätzlich betroffen sind - neben Überziehungen des Girokontos - auch Immobiliendarlehen. Also Kredite, die für den Bau oder Kauf einer Wohnung, eines selbst genutzten Hauses oder eines Anlageobjekts aufgenommen werden und bei denen in der Regel Grund und Boden so lange als Sicherheit dienen, bis die Schuld abgetragen ist.

Die aus der Richtlinie resultierenden Änderungen und Neuerungen sind vielfältig. Das beginnt schon bei der Werbung. Denn „ab sofort müssen Banken, Sparkassen und so genannte Darlehensbroker ihre Werbung für Kredite und Darlehen mit einem repräsentativen Beispiel versehen“, sagt Schutzgemeinschafts-Vorsitzender Haas. In dieser Musterrechnung müsse der effektive Jahreszins des Kredits angegeben werden, den mindestens zwei Drittel der Kunden erwartungsgemäß würden vereinbaren können. Überdies seinen grundsätzlich alle wichtigen Fakten im Zusammenhang mit der
Kreditvergabe zu nennen. Zum Beispiel weitere Kosten, die für Darlehens- oder Kreditsicherheiten anfallen und für die aus Sicht des Geldhauses nötigen Zusatzverträge wie eine Risiko-Lebensversicherung.

„Dies ist in der Tat eine Verbesserung gegenüber der vorherigen Regelung“, meint Florian Haas. „Die ‚Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e. V.' und andere Verbraucherschützer haben dies seit Langem gefordert, weil manche Banken durch die geschickte Verschleierung von Zusatzkosten den Preis von Konsumentenkrediten und Hypotheken-Darlehen schöngerechnet haben.“

Zweifellos interessiert am meisten, wie teuer ein Kredit oder ein Darlehen tatsächlich ist. Somit also die Höhe des so genannten effektiven Jahreszinses. Seit Umsetzung der EU-Richtlinie sind neben dem Nominalzins eines Kredits alle Kosten zu berücksichtigen, die der Schuldner im Zusammenhang mit dem geliehenen Geld zahlen muss. Vor allem bei Hypotheken-Schuldnern kann da einiges zusammenkommen. „Beispielsweise die
Beiträge für eine Feuerversicherung, eine Restschuldversicherung oder eine Lebensversicherung“, erläutert Florian Haas. Wichtig: Nicht berücksichtigt werden müssen bei der Berechnung des „effektiven Jahreszinses“ nach wie vor alle Kosten freiwilliger Zusatzleistungen. Demnach solcher Verträge, auf die der Kreditgeber nicht besteht, die aber der Schuldner für sinnvoll erachtet.

Aber: „Weiterhin sind den Kreditgebern für Tricksereien beim Effektivzins Tür und Tor geöffnet“, kritisiert Florian Haas. Das treibe denn ungeahnte Blüten, die man nur als „Verdummung der Verbraucher werten kann“, sagt Haas. Denn durch einen legalen Kniff sei es möglich, den Effektivzins optisch billig zu rechnen, sogar unter die Höhe des Nominalzinses. „Ein eindeutige Lücke im Gesetz, die schnellstens geschlossen werden sollte“, fordert Haas.

Eine weitere Neuerung betrifft insbesondere Verbraucher, die ihre Konsumentenkredite kündigen möchten. Dies ist jetzt ohne Einhaltung bestimmter Fristen möglich. Im Gegensatz zur früheren Regelung. Denn bei Kreditverträgen, die vor dem 11. Juni 2010 geschlossen wurde, gilt nach wie vor eine dreimonatige Kündigungsfrist. Doch leider „haben Bauherren mit Hypotheken-Darlehen nichts davon. Die fristlose Kündigungsmöglichkeit gilt nämlich nicht für Kredite, die durch eine Grundschuld abgesichert sind“, erklärt Florian Haas.

Selbstverständlich können Bauherren, die beispielsweise durch eine Erbschaft plötzlich über einen höheren Geldbetrag verfügen, auch ein Hypotheken-Darlehen vor Ende der Zinsbindung kündigen. „Allerdings sind Banken und Sparkassen nicht dazu verpflichtet, den vom Kunden gewünschten Ausstieg zu akzeptieren. Falls die das doch tun, wird eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig“, warnt Schutzgemeinschaftschef Haas.

Hierbei handelt es sich um einen finanziellen Ausgleich für die mit einer vorzeitigen Darlehenskündigung verbundenen Zinsausfälle der Institute. Die Berechtigung einer solchen Vorfälligkeitsentschädigung ist durch den Bundesgerichtshof höchst-richterlich   bestätigt. Außerdem hat der BGH die Formel vorgegeben für die korrekte Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.

„Wir können jedem Darlehensnehmer, der eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen soll, nur raten, die Forderung seiner Bank nicht ungeprüft zu übernehmen. Nach unseren Erkenntnissen gibt es immer wieder Berechnungsfehler zulasten des Kunden, die bisweilen ein paar Hundert Euro ausmachen.“

Tipp deshalb: Nicht nur das Kleingedruckte im Darlehensvertrag sorgfältig prüfen, sondern auch, ob die Bank die Strafgebühr nach der BGH-Formel korrekt berechnet hat. „Wer Zweifel hat, sollte sich an die ‚Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende' wenden oder aber an eine Verbraucherzentrale in seiner Nähe“, rät eindringlich Florian Haas.

Extra-Tipp: Hypotheken-Darlehen mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung können jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Und zwar ohne Strafgebühr, eine Vorfälligkeitsentschädigung also. Geregelt ist dies im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

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