Immobilienfinanzierung
Immobilienkäufer oder Hausbauer wünschen sich häufig eine fixe Kalkulation der Kreditkosten. Dabei ist der Zinssatz ein wesentlicher Faktor. Kreditbanken bieten Kunden eine Zinsbindung über einen festgelegten Zeitraum an. Eine lukrative Möglichkeit, die Nebenkosten für einen Immobilienkredit genau im Auge zu behalten. Meistens besteht nach dem Ende der Zinsbindung eine Restschuld, weshalb Kreditnehmer vorher eine Anschlussfinanzierung planen müssen, außerdem kann bei der Zinsbindung ein Nachteil entstehen.
Kreditlaufzeiten für Immobilien
Eine endgültige Laufzeit ist abhängig vom Wert der Immobilie, wie hoch der bestehende Eigenanteil, der als Startkapital dient und die monatlichen Tilgungsraten sind. Die Finanzierungszeit mittels eines Kredits reicht von mindestens fünf bis meistens nicht mehr als 30 Jahren. Es gibt darüber hinaus vereinzelte Ausnahmen, zu denen Kreditgeber sich nur ungern äußern.
Niedrigzins – Begünstigung durch Kreditaufnahme
Die aktuelle Niedrigzinsphase, eingeleitet durch die Europäische Zentralbank (EZB), ist eine bewusste Entscheidung des Präsidenten der EZB, der damit die Wirtschaft in Europa ankurbeln möchte. Profiteure sind Kreditnehmer, da der niedrige Zinssatz für günstige Kredite sorgt. Wer dabei eine Zinsbindung vereinbart, wird von diesem bis zum Ende der Frist profitieren. Nachteile entstehen allein den Banken, die auf höhere Zinseinnahmen verzichten müssen zugunsten der Baubranche, da der Hausbauer sich wieder in der Lage sieht, Investitionen zu decken.
Vorteile der Zinsbindung
Eine Zinsbindung ist grundsätzlich befristet. Die kürzeste Zeit beträgt fünf Jahren und kann auf maximal 30 Jahre ausgelegt werden. Die Durchschnittszeit beträgt bei Banken wie Creditplus 10 Jahre. Bei der Entscheidung zur Zinsbindung umgeht der Kreditnehmer das Zinsänderungsrisiko, da die Zinsen nach Abschluss der Niedrigzinsphase wieder ansteigen.
Dabei weicht der festgebundene Zins vom Durchschnitt ab und wird mit einem Aufschlag belastet, der sich nach der Laufzeit der Zinsbindung orientiert. Mit einkalkuliert wird zudem die Bonität eines Kreditnehmers, je positiver diese ausfällt, desto geringer fällt der Zinsaufschlag für einen Kunden aus.
Der Gesetzgeber räumt dem Kreditnehmer mit Zinsbindung eine erste Kündigung der Zinsbindungsfrist nach zehn Jahren ein, selbst dann, wenn diese für einen längeren Zeitraum bestimmt war. Wer vorher oder nach diesen zehn Jahren und vor Ablauf der Frist kündigen möchte, für den wird eine Vorfälligkeitsentschädigung an den Kreditgeber fällig.
Noch vor Ablauf der Zinsbindungsfrist wird eine Anschlussfinanzierung geregelt, wenn der Kreditnehmer von sich aus nicht die vollständige Ablösung des Kredits vorsieht. Die Anschlussfinanzierung muss nicht bei derselben Bank vorgenommen werden, wenn das dortige Angebot sich als unrentabel erweist. Für die Anschlussfinanzierung darf eine Zinsbindung eingegangen werden, die sich aber nach dem dann bestehenden marktüblichen Zinssatz orientiert.
Durch die Anschlussfinanzierung können Mehrkosten entstehen, denn der neue Zinssatz kann höher ausfallen als zu Beginn der Kreditphase. Außerdem kommen Entschädigungssummen hinzu, wenn der Kreditnehmer sich zu einer vorzeitigen Auflösung des Kreditvertrages veranlasst fühlt, obwohl dieses im Kreditvertrag nicht eindeutig vereinbart wird.
Aktuell kann bei einer Zinsbindung von zehn Jahren mit einem durchschnittlichen Zinssatz von unter und maximal knapp über 2% gerechnet werden.
Nachteile einer Zinsbindung
Es gibt nur einen Nachteil, der einem Immobilienkreditnehmer entstehen kann: das Herabsinken des Zins während der Zinsbindung, welche aktuell definitiv aufgrund des historischen Tiefwertes unter keinen Umständen zu erwarten ist.