Probleme bei der Anschlussfinanzierung

Wer sich für den Kauf einer Immobilie oder den Bau eines Hauses entscheidet, überlegt sich das in der Regel reiflich. Notwendige Darlehen nehmen Verbraucher sehr genau unter die Lupe und sie suchen nach einem günstigen, am besten nach dem günstigsten Finanzierungsangebot. Die meisten Immobilienfinanzierungen haben eine lange Laufzeit, die bei zehn Jahren, in Ausnahmefällen auch bei 15 oder 20 Jahren liegen kann. Läuft diese Zinsbindungsfrist aus, steht die Anschlussfinanzierung an.
Der Leitzins der Europäischen Zentralbank bestimmt die Zinshöhe für Darlehen. Im Mai 2019 lag der Leitzins bei 0 Prozent (Stand: Mai 2019).
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Derzeit immer noch Niedrigzinsphase


Die Bauzinsen sind erneut auf einem Rekordtief angelangt. Kreditnehmer zahlen derzeit um ein Prozent Zinsen. Da ist es sinnvoll, sich diesen niedrigen Zins für einen längeren Zeitraum zu sichern. Verlängert sich die Laufzeit, zahlen Kunden etwas mehr für den Kredit. Jedoch lohnt sich die geringfügige Erhöhung bei einem ohnehin geringen Zins über eine Laufzeit von 20 Jahren in fast allen Fällen.

Experten gehen davon aus, dass die Zinsen bis zum Jahresende wieder leicht ansteigen werden. Niedrigen Zinsen bedeuten für den Kunden geringere Kreditkosten. Das führt am Ende dazu, dass das Darlehen schneller abbezahlt ist. 

Auf der Suche nach nützlichen Informationen und Finanzierungswerkzeugen finden Kunden in der Firma NIST einen Partner, der sie vom ersten Interesse an einer Immobilie bis zu vollständigen Bezahlung online begleitet. Mithilfe moderner Beratung am Bildschirm zeigen die Finanzierungsexperten leicht nachvollziehbar verschiedene Finanzierungsszenarien auf. Kunden können sich beispielsweise mit einem Forward-Darlehen vor steigenden Zinsen schützen. Bei der Anschlussfinanzierung ist es wichtig darauf zu achten, dass Sondertilgungen, Ratenaussetzung und -änderung möglich sind. Es gibt mehrere Finanzierungswege, die allesamt zum Eigenheim führen.

Kündigungsklausel erlaubt vorzeitigen Wechsel

Grundsätzlich gilt: Ein Immobilienkredit ist immer, unabhängig von seiner Gesamtlaufzeit, nach zehn Jahren kündbar. Die Anschlussfinanzierung können die Kunden beim gleichen Kreditinstitut abschließen. Dabei gibt es immer unterschiedliche Möglichkeiten der Finanzierung. Sie können die Anschlussfinanzierung jedoch auch bei einer anderen Bank abschließen. 

Mit der gesetzlichen Kündigungsklausel nach 10 Jahren Laufzeit gemäß § 489 BGB können Kunden, die eine längere Laufzeit vereinbart hatten, entspannt den Markt sondieren. Wenn sie feststellen, dass ein günstiger Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung vorliegt, können sie diesen nutzen. Das verschafft Handlungsspielraum.

Tipp: Manche Banken bieten Forwarddarlehen mit bis zu 36 Monaten Vorlaufzeit an. Das bedeutet, dass sich Verbraucher bereits 3 Jahre vor Ablauf der 10-Jahresfrist eine günstige Anschlussfinanzierung sichern können.

Das Grundbuchamt, bei dem die Abtretung oder Löschung einer Grundschuld einzutragen ist, führt das örtlich zuständige Amtsgericht.
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Probleme beim Wechseln der Bank?

Viele Kunden trauen sich nicht, die Bank zu wechseln, wenn die Immobilie noch nicht vollständig bezahlt ist. Sie glauben, dass ein Wechsel der Bank aufwendig und teuer ist. Kommt es zu einem Wechsel der Bank, gibt es bezüglich der Sicherheiten zwei Möglichkeiten.

• Die Bank löscht die vorhandene Grundschuld und trägt eine neue ein.
• Die zweite Möglichkeit besteht darin, die eingetragene Grundschuld von der alten Bank an die neue abzutreten. Die dabei entstehenden Gebühren sind nicht sehr hoch, und es lohnt sich in den meisten Fällen.

Tipps für die Vorbereitung der Anschlussfinanzierung

Als Erstes ist es notwendig, die aktuelle Situation genau zu analysieren. Folgende Fragen sind zu prüfen:

• Konnte der Kunde Geld neben den Raten für den Kredit ansparen oder steht zum Ende der Zinsbindung die Auszahlung einer größeren Geldsumme an, beispielsweise aus einer Versicherung oder einer Erbschaft?
• Haben sich die Einnahmen oder Ausgaben geändert, beispielsweise durch Familienzuwachs oder einen neuen Job?
• Stehen Veränderungen in Familie oder Job in der nächsten Zeit an, die die finanzielle Situation beeinflussen?

Je nachdem wie die Antworten auf diese Fragen ausfallen, sieht die passende Anschlussfinanzierung aus. Die neue Kreditsumme ist die Summe, die der Kunde am Ende der Zinsbindungsfrist noch schuldet. Wer den Rest ganz oder teilweise zurückzahlen kann, sollte dies tun. Es fällt zu diesem Zeitpunkt auf keinen Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Außerdem verringert sich die Restschuld und damit sinken die Gesamtkreditkosten.

Die neue Monatsrate kann von der bisherigen Monatsrate abweichen. Wer es sich leisten kann, sollte eine höhere Rate vereinbaren. Damit verkürzt sich Laufzeit und die Zinszahlungen verringern sich. Das gilt natürlich nur vor dem Hintergrund niedrigerer Zinsen. Die neue Zinsbindung sollten Darlehensnehmer an ihre aktuelle Lebenssituation anpassen. Verändern sich die Lebensumstände in absehbarer Zeit drastisch, beispielsweise durch einen Umzug, ist es sinnvoll, die Zinsbindungsfrist kürzer zu wählen. Dann fällt keine so hohe Vorfälligkeitsentschädigung an, wenn das Haus veräußert wird.

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