Vorsicht beim Erwerb von AltbautenImmer öfter fundierte Beratung beim Immobilienkauf nötig

Der deutsche Immobilienmarkt kommt in die Jahre. "Ähnlich wie die Gesellschaft altert, ergraut auch der Wohnungsbestand", sagt Robert Anzenberger Vorstand des bundesweit aufgestellten Immobilienvermittlers PlanetHome. Schuld daran sei vor allem der geringe Wohnungsneubau, der seit Jahren rückläufig ist. Folge: Über die Hälfte aller deutschen Wohnungen (53 Prozent) wurde zwischen 1950 und 1989 errichtet. Ein weiteres Viertel (23 Prozent) stammt aus der Zeit von 1900 bis 1949. Damit zählen rund drei Viertel aller deutschen Wohngebäude zum Segment Altbauten. Nur ein knappes Fünftel ist jünger als zwanzig Jahre und kann mit Abstrichen zu den neueren Gebäuden gerechnet werden. "Allerdings", so Anzenberger, "besitzen auch viele junge Gebäude weder umweltfreundliche, Solar unterstützte Energietechniken noch optimale Wärmedämmung".Preisvorteil bei Altbauten
Die große Auswahl an gebrauchten Objekten sowie der mögliche Preisvorteil machen Altbauten sehr beliebt. "Nicht selten sind Abschläge von 20 oder gar 30 Prozent zu erzielen", berichtet Anzenberger. Käufer könnten dadurch einige Zehntausend Euro sparen. Doch dem Kostenvorteil stehen oft Mängel gegenüber. Altbaukäufer sollten daher erhöhte Aufmerksamkeit wallten lassen. Besonderes Augenmerk ist auf das Alter und den Zustand des Gebäudes zu richten: Sind Fassade, Dach und Mauerwerk in Ordnung? Gibt es Feuchtigkeitsschäden? Wann wurden letzte Renovierungsarbeiten durchgeführt? Welche Reparaturen stehen als nächstes an? Bei Eigentumswohnungen sollte man zusätzlich in Erfahrung bringen, ob Rücklagen für Sanierungen vorhanden sind.

Expertenhilfe schützt vor Fehlkäufen
Um einen Sanierungsstau auszuschließen, rät der PlanetHome-Chef vor Vertragsunterschrift "das Objekt auf Herz und Nieren zu prüfen". Nur wenn alle Mängel bekannt sind, könne man den Sanierungsumfang und die zu erwartenden Kosten beziffern. Um keinen Mangel zu übersehen, empfiehlt Anzenberger die Mithilfe eines Bausachverständigen oder eines Architekten. "Ausgewiesene Experten erkennen dank ihrer Erfahrung und berufsspezifischen Kenntnisse zielsicher auch versteckte Schäden." Immobilien-Experten wüssten, welche Baufehler für welche Jahre typisch sind und wo sich solche Schwachstellen verbergen. Baulaien hätten dagegen kaum eine Chance, verborgene oder schwer erkennbare Mängel zu entdecken.

Als Stolperfalle können sich auch Schäden an der Gebäudetechnik erweisen. Heizung, Elektrik und Rohrleitungen sollten daher umfassend in Augenschein genommen und auf ihre Funktionstüchtigkeit getestet werden. Insbesondere bei älteren Häusern kann es sinnvoll sein, einen Energieberater einzuschalten. Dieser stellt anhand des Energieverbrauchs oder mit Hilfe von Wärmebildkameras fest, ob die Immobilie energetisch optimiert werden muss und wo Schwachstellen im Haus oder an der Gebäudehülle liegen. Gleichzeitig prüft der Fachmann das Alter der Heizung und entscheidet, ob ein neuer Kessel eingesetzt werden muss oder ob es genügt, nur den Brenner auszutauschen. Bei Altbauten steht auch die Frage der Dachdämmung an. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt nämlich vor, dass bei einem Eigentümerwechsel die oberste Geschossdecke zu dämmen ist, wenn das Dach ohne Probleme zugänglich ist.

Versteckte Mängel ausschließen
Sind alle Mängel aufgedeckt, stellt sich die Frage der Beseitigung: Wer behebt die Schäden und vor allem wann? Grundsätzlich gilt: Die Mängelbeseitigung ist Verhandlungssache. Beide Seiten können Teile übernehmen und die Kosten letztlich über den Verkaufspreis regulieren. Tipp: Beim Aufstellen der Mängelliste sollte man auf der Zusicherung bestehen, dass dem Verkäufer keine versteckten Mängel bekannt sind. Mit dieser Klausel kann man den Altbesitzer auch im Nachhinein noch haftbar machen. Eine Pflicht zur Abgabe dieser Erklärung besteht allerdings nicht.

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