Neuvertragsmieten sind seit 2009 um rund 7,3 Prozent gestiegen
Mieten liegen bei Neuabschlüssen rund 20 Prozent über den Mietspiegelwerten für Bestandswohnungen – Vom „Run“ auf Innenstadtlagen profitieren auch der Norden Neuköllns und Teile von Wedding
Die Dynamik auf dem Berliner Neuvermietungsmarkt hält an. Laut dem aktuellen Marktmietspiegel Geschosswohnungsbau des IVD Berlin-Brandenburg e. V. sind die Mieten bei Neuabschlüssen im Vergleich zu 2009 um 7,3 Prozent gestiegen. Die Schwerpunktmiete (die am häufigsten anzutreffende Miete) liegt 2011 in Standardwohnlagen bei monatlich 6,20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nettokalt. Im Vorjahr lag sie noch bei 6,00 Euro/qm, 2009 bei 5,80 Euro/qm. In den besseren Vorzugswohnlagen erreicht die Neuvertragsmiete 2011 7,50 Euro/qm im Vergleich zu 7,25 Euro/qm in 2010 und 6,99 Euro/qm in 2009. Damit liegen die zum Stichtag 1. Mai 2011 ermittelten Neuabschlussmieten etwa 20 Prozent über den Werten des offiziellen Mietspiegels, der mit dem Stichtag 1. September 2010 weniger aktuell ist.
„Der Marktmietspiegel stellt die aktuellen Marktpreise dar und kann so die Wirklichkeit auf dem Mietmarkt viel deutlicher abbilden als die vergangenheitsbedingten Mietspiegel-Daten“, erklärt Andreas Schories, stellv. Vorsitzender des IVD-Wertermittlungsausschusses und öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. „Mit einer Neuvermietungsquote von zehn Prozent im Jahr werden in der Mieterhauptstadt Berlin jährlich rund 200.000 Wohnungen neu vermietet. Somit bietet der IVD-Marktmietspiegel ergänzend zum offiziellen Marktmietspiegel, der als Richtwert für Bestandsmieten fungiert, eine Orientierungshilfe für Neuvertragsmieten. Für die Marktakteure bedeutet dies mehr Transparenz.“
Gegenüber 2009 sind die Neuvertragsmieten zwar durchschnittlich um rund 7,3 Prozent gestiegen. Doch dies entspricht auf Jahresebene lediglich 3,7 Prozent. Berücksichtigt man den Verbraucherpreisanstieg von 3,6 Prozent in den vergangenen zwei Jahren, so wird der Anstieg bei Neuabschlüssen zu fast 50 Prozent durch den Anstieg der Lebenshaltungskosten bewirkt. Einfluss auf die Mietentwicklung hat des Weiteren die Modernisierung des Gebäudebestands.
„Der IVD setzt sich für die Versachlichung der Debatte um die so genannte `Mietenexplosion´ ein“, erklärt Dirk Wohltorf, Vorsitzender des IVD Berlin-Brandenburg e. V. „Dazu gehört die Differenzierung der Mietentwicklung. Dazu gehört aber auch die Anerkennung der Tatsache, dass durch den Zuzug von Menschen mit höherem Einkommen ganze Gebiete aufgewertet werden.“
Spaltung des Berliner Wohnungsmarktes setzt sich fort
Auf der Wunschliste der Wohnungssuchenden stehen modernisierte Altbauten in den City-Lagen von Charlottenburg, Kreuzberg, Mitte und Prenzlauer Berg. In der Innenstadt liegt die Mietdynamik daher im zweistelligen Bereich. „Von dem `Run´ auf die Innenstadt profitieren auch Wedding und Neukölln, die vormals weniger im Fokus der Wohnungssuchenden waren“, sagt Wohltorf. „Vor allem der Norden von Neukölln erfährt durch das umgenutzte Gelände des ehemaligen Flughafens Tempelhof eine Aufwertung. Aber auch Teile von Wedding, die sich in unmittelbarer Nähe zu Mitte befinden, stehen hoch in der Gunst.“
Unter den Standardwohnlagen weist Lichtenberg mit 14,3 Prozent die stärkste Mietdynamik im Vergleich zu 2009 auf. Die Schwerpunktmiete liegt nun bei 5,60 Euro/qm. Wohnungen in Neukölln haben mit 13,7 Prozent die zweithöchste Mietdynamik. Die Schwerpunktmiete bei Neuvermietungen beträgt 5,40 Euro/qm. Mit 12,0 Prozent verfügt auch Mitte über einen zweistelligen Zuwachs. Für Neuvermietungen in Standardwohnlagen fallen 7,00 Euro/qm an. „Betrachtet man die Entwicklung in Vorzugswohnlagen, so zeichnet sich eine Verschiebung ab“, stellt Schories fest. „Die Mietdynamik in begehrten Lagen von Mitte ist um 14,4 Prozent höher als 2009. Neuvermietungen werden bei 9,15 Euro/qm abgeschlossen.“ Zweistellige Zuwachsraten in Vorzugswohnlagen weisen auch die Bezirke Kreuzberg-Friedrichshain (13,1 Prozent), Pankow/Prenzlauer Berg (12,9 Prozent) und Neukölln (11,8 Prozent) auf.
Charlottenburg-Wilmersdorf führt Berlin-Ranking an
„Das Berlin-Ranking wird nach wie vor von den etablierten guten Wohnvierteln in Charlottenburg-Wilmersdorf angeführt“, berichtet Schories. „Es folgen Steglitz-Zehlendorf, Mitte, Treptow-Köpenick und Friedrichshain-Kreuzberg.“ Spitzenmieten (Mittelwert aus den oberen drei bis fünf Prozent der Vermietungen) werden in der Dorotheenstadt und dem Scheunenviertel in Mitte sowie in den Charlottenburger Ku’Damm-Seitenstraßen und vom Olivaer Platz bis zur Gedächtniskirche erzielt und liegen bei 14,50 Euro/qm. In den Wilmersdorfer Ortsteilen Dahlem und Grunewald beträgt die Spitzenmiete 13,50 Euro/qm. Während in der Berliner Innenstadt die Mietpreise kontinuierlich ansteigen, entwickelt sich die Nachfrage in Randbezirken wie Spandau und Marzahn-Hellersdorf stagnierend bzw. nur sehr geringfügig aufwärts. Die äußeren Stadtbezirke Zehlendorf und Köpenick bleiben hingegen weiterhin im Interesse der Mieter.
„Zwar weist Berlin in nachgefragten Einzellagen `Münchener Verhältnisse´ auf“, fasst Wohltorf die Studienergebnisse zusammen. „Doch außerhalb der Trendlagen verfügt die Hauptstadt nach wie vor über preisgünstigen Wohnraum.“ Kritisch beurteilt Wohltorf die jüngst erwogene Anhebung der Grunderwerbsteuer in Berlin: „Berlin ist eine Mieterstadt. Verteuert sich nun der Haus-, Wohnungs- und Grundstückskauf wird die Wohneigentumsbildung zurückgehen. Da Immobilien eine Säule der Altersvorsorge sind, konterkariert die Politik hier ihre Forderung nach privater Initiative.“
Der aktuelle Marktmietspiegel des IVD Berlin-Brandenburg für den Berliner Geschosswohnungsbau beinhaltet den IVD-Merkmalnavigator. Er ermöglicht eine individuelle Ermittlung der tatsächlichen Marktmiete je Bezirk und Wohnungsausstattung. Der Marktmietspiegel kann auf der Website www.ivd-berlin-brandenburg.de kostenlos angefordert werden.