Mieten und Immobilienpreise stiegen seit Vorjahresmitte insgesamt um 3 Prozent
Im Vergleich zur Jahresmitte 2012 sind in Deutschland die Mieten und Preise für Häuser und Wohnungen durchschnittlich um insgesamt 3 Prozent gestiegen, wobei Eigentumswohnungen mit einem Plus von 5,8 Prozent die höchsten Steigerungsraten zu verzeichnen haben. Die Eigenheimpreise stiegen im vergangenen Jahr um 2,3 Prozent. Die Mieten entwickelten sich insgesamt etwas moderater. Während bei Neuvermietungen um 2,1 Prozent mehr zu zahlen ist, erhöhten sich Bestandsmieten um lediglich 1 Prozent. Mietdeckelungen, die gegenwärtig diskutiert werden, brächten somit nur für einen Teil der Wohnungen einen gewissen Effekt. Das sind die aktuellen Ergebnisse des F+B-Wohn-Index Deutschland, der die Preisentwicklung aller Objektarten in Städten und Gemeinden zusammenfasst.
Marktmietenentwicklung weist deutliches West-Ost-Gefälle auf
Wegen des starken Anstiegs der Marktmieten ist in den letzten Monaten die Wohnungs- und Mietenpolitik immer stärker ins Zentrum des politischen Interesses gerückt. Mieterhöhungsspielräume bei bestehenden Verträgen sollen ebenso begrenzt werden wie bei der Neuvermietung. Eine Kappung auf 10 Prozent Erhöhungsspielraum ist in der öffentlichen Diskussion. Doch bringt das wirklich den gewünschten Effekt?
Die Mietenentwicklung verlief im vorigen Jahr in Deutschland zum Teil sehr unterschiedlich. Betrachtet man die Veränderungen der Neuvertragsmieten in den Ländern, welche rd. 10 Prozent des Wohnungsbestandes betreffen, so haben die beiden Stadtstaaten Berlin (3,5 Prozent) und Hamburg (2,5 Prozent) sowie Bayern (3,1 %) und Baden-Württemberg (2,5 %) überdurchschnittliche Steigerungen zu verzeichnen. Knapp unterm bundesweiten Durchschnitt von 2,1 Prozent folgen Rheinland-Pfalz (1,9 Prozent), Hessen und Bremen (jeweils 1,8 Prozent). In den ostdeutschen Ländern und in Nordrhein-Westfalen werden bei Neuvermietung Mietpreissteigerungen von unter 1 Prozent registriert.
Die Bestandsmieten haben sich erwartungsgemäß deutlich weniger stark erhöht. In Deutschland insgesamt stiegen sie um durchschnittlich 1 Prozent. Überdurchschnittliche Steigerungen verzeichnen auch hier Berlin, Hamburg und Bayern. In Deutschland zahlen die Mieter im Bestand gegenwärtig im Schnitt 6,37 € pro Quadratmeter Wohnfläche für eine zehn Jahre alte 70-Quadratmeter-Wohnung.
Die aktuellen Marktmieten bei Neuvermietung liegen um 44 Cent bzw. knapp 7 Prozent darüber bei 6,81 €/m². Die größten Unterschiede werden erneut für die beiden Länder Bayern (0,83 €/m²) und Baden-Württemberg (0,58 €/m²) sowie für Hamburg (1,39 €/m²) und Berlin (0,72 €/m²) festgestellt. In Hamburg müssen Mietinteressenten durchschnittlich also 17,5 Prozent mehr für die neue Wohnung kalkulieren. Mit 11 bis 12 Prozent sind die Differenzen in Bayern und Berlin ebenfalls zweistellig. „Die Neuvermietungsmieten steigen in großen Städten sehr stark, der Anstieg der Bestandsmieten liegt deutlich darunter, sagt Dr. Bernd Leutner, Geschäftsführer der F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH.
Nachgefragte Großstädte mit vergleichsweise höheren Neumieten
Die Mietanhebungen im Bestand sind selbst in den nachfragestarken Großstädten ausgesprochen moderat, teilweise machen sie nur ein Drittel oder ein Viertel des Anstiegs bei Neuvermietungen aus. Im Bundesdurchschnitt stiegen sie lediglich um 1 Prozent von 2012 bis 2013, seit 2004 gerade einmal um 5 Prozent und damit deutlich unterhalb der allgemeinen Preissteigerung. Insofern besteht Handlungsbedarf in den Metropolen und einer Reihe großer Städte und deren Umland, denn dort steigen die Mieten knappheitsbedingt weit überdurchschnittlich.
In den Landeshauptstädten sind die Steigerungsraten und Differenzen erwartungsgemäß höher als die Landesdurchschnittswerte. Neben den beiden Stadtstaaten Berlin und Hamburg reihen sich in die Liste der Städte mit überdurchschnittlichen Mietpreissteigerungen im letzten Jahr Stuttgart (4,6 Prozent) und München (4,1 Prozent) der beiden insgesamt hochpreisigen großen Südländer ein. Aber auch in Hannover, Mainz und Dresden stiegen die Neuvertragsmieten mit 2,3 bis 2,8 Prozent etwas stärker als im Bundesdurchschnitt an (2,1 Prozent). Die Bestandsmietenveränderungen liegen dagegen etwa jeweils beim Länderniveau.
Die höchsten Bestands- und Neuvertragsmieten werden wie schon seit Jahren für München ermittelt. 11,09 €/m² zahlen die Münchner im Schnitt für ihre Wohnungen. Nach einem Umzug in eine neue Wohnung hätten sie 15,2 Prozent mehr, also 12,78 €/m² zu zahlen. Mit etwa 10 bis 11 Prozent höheren Neuvertragsmieten müssten Umzugswillige ebenfalls in Mainz, Stuttgart, Düsseldorf und Potsdam rechnen.
Bei erheblich geringerem Mietenniveau liegen Bremen, Wiesbaden, Kiel, Hannover und Erfurt mit Neuvertragsmieten zwischen 5,80 und 8,60 €/m² und Differenzen zu den Bestandsmieten von 6,5 bis knapp 9 Prozent.
Die Top 50 der Preise für Eigentumswohnungen
Der Großraum München liegt bei den Eigentumswohnungspreisen nach wie vor unangefochten an der Spitze der Rangliste. Allein sieben der Top-10-Städte liegen in diesem Gebiet. Neben München mit durchschnittlich 4.360 €/m² Wohnfläche sind in Garmisch-Partenkirchen 3.510 €/m² zu kalkulieren und in Germering, Dachau und Freising zwischen 2.960 und 3.200 €/m². Dieses hohe Preisniveau weisen auch Konstanz (3.240 €/m²), Freiburg im Breisgau (3.150 €/m²) und auf Platz 10 Hamburg mit einem Durchschnittspreis von zurzeit 2.930 €/m² auf.
Die Top 50-Rangliste wird ferner dominiert von Frankfurt/Main (2.750 €/m²) und Umgebung, darunter zum Beispiel Bad Homburg (2.490 €/m²), Darmstadt (2.390 €/m²) und den Landeshauptstädten Wiesbaden (2.290 €/m²) und Mainz (2.350 €/m²). Ein ähnliches Preisniveau wird für den Raum Stuttgart registriert, hier kosten Eigentumswohnungen in Stuttgart selbst im Durchschnitt 2.590 €/m² und beispielsweise in Leinfelden-Echterdingen 2.410 €/m² sowie in Ludwigsburg 2.360 €/m². Neben weiteren Städten in Bayern, Baden-Württemberg und im Taunus zählen zu den Top 50 der Städte mit den höchsten Preisen für Eigentumswohnungen in Deutschland die Großstädte Düsseldorf (2.470 €/m²), Münster (2.380 €/m²) und Köln (2.250 €/m²) in Nordrhein-Westfalen. Berlin belegt zwar keinen der Spitzenplätze (Rang 127), die Preise sind mit durchschnittlich 1.880 €/m² vergleichsweise moderat. Gemessen an der Entwicklung seit Mitte 2012 gehört die Hauptstadt aber mit +8,8 Prozent zu den Metropolen mit der höchsten Preisdynamik. In Mainz und Wiesbaden stiegen die Preise im vergangenen Jahr um rund 6,5 Prozent, in München um knapp 8 Prozent, in Hamburg legten die Preise um 7,4 Prozent zu und in Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf und Köln um 4 bis 7,3 Prozent.