Gartencenter und Baumschulen haben jetzt Hochkonjunktur. Das wirkt sich auch auf den Vermietungsalltag aus. Befindet sich vor oder hinter dem Miethaus ein Garten, erhöht der nicht nur den Wohnwert. Art und Umfang seiner Nutzung und die Kosten für die gärtnerische Pflege bilden zugleich auch immer wieder Anlass zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern
Gartencenter und Baumschulen haben jetzt Hochkonjunktur. Das wirkt sich auch auf den Vermietungsalltag aus. Befindet sich vor oder hinter dem Miethaus ein Garten, erhöht der nicht nur den Wohnwert. Art und Umfang seiner Nutzung und die Kosten für die gärtnerische Pflege bilden zugleich auch immer wieder Anlass zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern.
Wer darf was, und wer bezahlt was? Das sind die immer wiederkehrenden Fragen. Lesen Sie hier die Antworten, damit Sie Ihre Interessen als Vermieter sicher durchsetzen können.
Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses mit umliegendem Garten ist nach Auffassung der Gerichte auch bei Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag davon auszugehen, dass der Garten mit vermietet ist. Nichts anderes kann dann gelten, wenn ein Mittel- oder Endreihenhaus oder eine Doppelhaushälfte vermietet ist.
Handelt es sich bei den Mieträumen dagegen um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, ist der Mieter nur dann zur Gartennutzung berechtigt, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Ist im Mietvertrag über die Benutzung des Gartens nichts festgelegt, hat der Vermieter aber die ständige Nutzung des Gartens durch den Mieter widerspruchslos geduldet, kann eine stillschweigende Erweiterung des Mietvertrags angenommen werden. Ein Gewohnheitsrecht, wonach der Mieter einer Erdgeschosswohnung ohne weiteres auch den Garten benutzen darf, gibt es nicht.
Mieter soll Pflege übernehmen? Klare Regelung erforderlich
Enthält der Mietvertrag keine Regelung zur Pflege des Gartens, ist der Vermieter zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gartens verpflichtet. Soll die Gartenpflege Sache des Mieters sein, bedarf es dazu einer ausdrücklichen Übertragung dieser Pflichten auf den Mieter.
Ausnahme: Es handelt sich um ein vermietetes Einfamilienhaus oder ein vergleichbares Mietobjekt. Wenn – wie hier – der Garten als mitvermietet gilt, ist der Mieter auch zur Gartenpflege verpflichtet. Geschuldet sind dann aber nur einfachste Arbeiten wie Rasenmähen.
Die Wiederherstellung von Rasenkanten, die Rasensanierung und vergleichbare Pflanz- und Sanierungsarbeiten übersteigen auf jeden Fall den Umfang dessen, was im Rahmen einer bloßen einfachen Pflege vom Mieter erwartet werden kann.
Haben die Vertragsparteien vereinbart, dass der Garten "gärtnerisch" zu unterhalten ist, kann nicht angenommen werden, dass der Mieter eine Pflege schuldet, die nur von einem Fachmann oder nur mit fachmännischem Wissen durchgeführt werden kann.
Fachmännische Kenntnisse können nicht erwartet werden
Einfache und grundsätzliche Pflegearbeiten wie Rasenmähen oder das Entfernen von Laub kann der Vermieter verlangen, nicht dagegen aber Tätigkeiten wie z. B. das Beschneiden von Sträuchern und Bäumen zur Förderung des richtigen Wachstums, was fachmännische Kenntnisse erfordert.
Die Gestaltung des Gartens wie auch die Art und Intensität der Gartenpflege, erweist sich immer wieder als besonders streitanfällig.
Wenn der Mieter verpflichtet sein soll, den Garten in einer bestimmten Weise zu gestalten und zu pflegen, muss dies im Mietvertrag ausdrücklich geregelt sein.
Fehlen entsprechende Vereinbarungen wie es meist der Fall ist, ist in Anbetracht der Vielfalt der gegebenen Gestaltungsmöglichkeiten ein großzügiger Maßstab anzulegen.
Mieter darf den Garten nicht verwildern lassen
Genauso wie der Mieter einer gemieteten Wohnung nicht Einzelanweisungen des Vermieters im Hinblick auf Art und Muster der anzubringenden Tapeten und deren im zeitlichen Abstand erfolgenden Tapetenerneuerungen unterliegt, so kann dem Mieter eines Gartens nicht im Einzelnen vorgegeben werden, welche Pflanzen einzusetzen und zu entfernen sind, an welchen Stellen Unkraut zu jäten und in welchen Zeitabständen das Rasenmähen stattzufinden hat.
Der Mieter muss in der Lage sein, in dem von ihm gemieteten Garten seine Vorstellung von einer Gartenpflege verwirklichen zu können, also den Garten – ohne Direktion des Vermieters – naturnah zu pflegen und den Rasen z. B. einmal etwas länger wachsen zu lassen, was im Hochsommer bei starker Sonneneinstrahlung den Rasen sogar vor einer Austrocknung bewahren kann.
Der Mieter darf es aber nicht dazu kommen lassen, dass der Garten letztlich zu verwildern oder zu verkommen droht.
Im mitvermieteten Garten eines Reihenhauses darf der Mieter einen Teich anlegen, sofern er bei Beendigung des Mietverhältnisses folgenlos beseitigt werden kann. Die Errichtung und Unterhaltung eines Komposthaufens wird ebenfalls vom Mietgebrauch umfasst, sofern dies sachgerecht erfolgt.
Vorhandene Pflanzen darf der Mieter nicht entfernen
Der Mieter ist nicht berechtigt, Sträucher und Bäume zu entfernen, die der Vermieter zur Gestaltung des Grundstücks gepflanzt hat. Das gilt auch für eigene Anpflanzungen des Mieters wie etwa das Einsetzen von Rhododendronsträuchern.
Diese werden wesentliche Bestandteile des Grundstücks, weil sie nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbunden werden.
Hinzu kommt, dass Bäume und Sträucher nach einigen Jahren nicht mehr ohne Schwierigkeiten und Risiken für ihren Bestand entfernt werden können. Das Umpflanzen von Gehölzen ist dann nur mit großem Aufwand und von einem Fachmann durchführbar und birgt auch dann noch das Risiko, dass die Gehölze am neuen Standort nicht wieder anwachsen.
Dem steht nicht entgegen, dass auch große, mehrere Jahre alte Gehölze von Baumschulen verkauft werden. Diese haben – beispielsweise durch mehrmaliges Umpflanzen – eine besondere Pflege erhalten, was in den hohen Preisen seinen Niederschlag findet.
Ist der Mieter zur Nutzung bzw. Mitbenutzung des Gartens berechtigt, darf er dort auch einen Sandkasten errichten. Das gilt nicht nur bei einem vermieteten Einfamilienhaus oder einem vergleichbaren Mietobjekt, sondern auch auf dem Grundstück eines Mehrfamilienhauses.
Die Schaffung von Kinderspielplätzen stellt eine planerische und baugestalterische Notwendigkeit dar, um für Kinder Raum zu schaffen und sie außerdem von den allgemeinen Verkehrsgefahren fern zu halten. Darf der Garten mitbenutzt werden, so gilt für ihn das Gleiche wie für die Mietwohnung:
Das Verbot des Vermieters, fremde Kinder zum Spielen einzuladen, ist nicht wirksam.
Ist eine Terrasse mitvermietet, ist der Mieter berechtigt, dort zwei Biotonnen aufzustellen. Ein Erdgeschossmieter, der einen gewissen Außenbereich zur Verfügung gestellt bekommen hat, kann dort im Rahmen seines Mietgebrauchs auch Biotonnen aufstellen, so weit dadurch nicht andere Mieter in ihrem Gebrauch beeinträchtigt werden. Die Biotonnen müssen allerdings fachgerecht aufgestellt werden, so dass Geruchsbelästigungen anderer Hausbewohner ausgeschlossen sind.
Mit freundlicher Unterstützung des "Immobilien-Berater"