Trickserei bei Erschließungskosten:Geld zurück für Bauherren?

Zukünftige Bauherren lassen sich oftmals von einem günstigen Grundstückspreis blenden, ohne jedoch die Erschließungskosten für das Grundstück zu berücksichtigen. Denn zu einer Baugenehmigung kommt es nur, wenn das Grundstück entsprechend erschlossen ist. Hierzu gehören unter anderem der Anschluss an die Kanalisation und an
die Wasser- und Energieversorgung sowie die entsprechende Zuwegung inklusive entsprechender Beleuchtung, durch die ein Baugrundstück überhaupt erst erreichbar ist. Ebenfalls hinzukommen Kosten für die Kabelversorgung für Telekommunikation und Fernsehen.
Darüber hinaus können Städte und Gemeinden auch später noch Erschließungskosten auf die Anwohner umlegen, wenn zum Beispiel Lärmschutzmaßnahmen oder andere der
Infrastruktur dienliche Baumaßnahmen anstehen. Von daher rät die Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V. (München), sich im Vorfeld eines Bauvorhabens die anstehenden Erschließungskosten detailliert aufzeigen zu lassen und entsprechend in die Kalkulation aufzunehmen.

Besonders kritisch sollten hingegen Bauherren nachfragen, wenn eine kommunale Eigengesellschaft für die Erschließung bereits erworbener Grundstücke verantwortlich war. Bislang war es eine beliebte Praxis zahlreicher Gemeinden, entsprechende kommunale Gesellschaften zur Erschließung und Vermarktung von Bauland zu gründen. Diese bis dato gängige Praxis wurde jetzt vom Bundesverwaltungsgericht in Leipzig gekippt. Voraussetzung: Die kommunale Erschließungsgesellschaft wird von der Gemeinde ganz oder mehrheitlich beherrscht (BVerwG Urteil vom 1.12.2010 AZ 9 C 8.09).

Florian Haas, Vorsitzender der Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V.: „Wenn eine Kommune als einzige oder mehrheitliche Gesellschafterin einer Erschließungsgesellschaft fungiert, ist diese Gesellschaft kein
„Dritter“ im Sinne des § 124 Abs. 1 BauGB. Davon gingen jedoch die Kommunen bis zu dem Richterspruch aus und erlaubten sich mit Hilfe dieses einfachen Tricks, die Erschließungskosten mit Hilfe der kommunalen Tochtergesellschaften zu hundert Prozent auf die Käufer abzuwälzen. Eigentlich ist eine Kommune jedoch dazu verpflichtet, mindestens zehn Prozent der Erschließungskosten selbst zu tragen. Der Leidtragende war bei dieser Vorgehensweise immer der Grundstückskäufer, da er für die Erschließung seines Grundstückes einen deutlich überhöhten Preis zahlen musste. Von daher sind wir froh, dass dieser abenteuerlichen Praxis jetzt vom Bundesverwaltungsgericht ein Riegel vorgeschoben wurde“, so Haas. Haas weiter: „Das Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes könnte nun einer ganzen Reihe von Grundstückskäufern erhebliche Rückzahlungen einbringen, da zu Unrecht gezahlte Beiträge grundsätzlich zurückgefordert werden können. Auf jeden Fall sollte sich der Grundstückskäufer informieren, welche Gesellschafter-Struktur die Erschließungsgesellschaft seiner Kommune bei Grundstückskauf aufwies und erst dann tätig werden. Auskunft hierzu muss im Zweifelsfall die zuständige Kommunalverwaltung selbst erteilen. Auch auf die Gefahr hin, dass ganz erhebliche Belastungen auf
sie zukommt. Für den Grundstückskäufer kann es sich lohnen.

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