Modernisierung im MietshausWomit Mieter rechnen müssen

Modernisierungen im Mietshaus sind für die Bewohner oft eine lästige Angelegenheit. Ganz gleich, ob Vermieter umbauen, sanieren oder modernisieren möchten – eine bauliche Veränderung wirft auch immer mietrechtliche Fragen auf. Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung gibt Antworten zum Thema Modernisierungsmaßnahmen in Mietshäusern sowie zu den zu erwartenden Auswirkungen der neuen Mietrechtsreform.Baugerüste vor den Fenstern, Bauschutt im Treppenhaus und Baulärm den ganzen Tag – diese Befürchtungen haben viele Mieter, wenn sie von ihrem Vermieter über anstehende Modernisierungsmaßnahmen informiert werden. Dr. Daniel Rohlff, Jurist der D.A.S. Rechtsschutzversicherung, erläutert zunächst die rechtliche Grundlage: „Als Modernisierungsmaßnahmen bezeichnet man u. a. Arbeiten, mit denen die Mietwohnung verbessert, nachhaltig Energie oder Wasser gespart oder neuer Wohnraum geschaffen werden soll. Ab Mai 2013 gehören auch Baumaßnahmen, die dem Klimaschutz dienen, zu den anerkannten Modernisierungsmaßnahmen.“ Solche Arbeiten muss der Vermieter dem Mieter drei Monate vorher ankündigen. Bei geringfügigen Modernisierungen wie etwa dem Einbau von Rauchmeldern ist das jedoch nicht erforderlich. Wichtig: Regelungen im Mietvertrag, die diese Vorwarnfrist umgehen, sind ungültig! Aber: Sowohl Maßnahmen zur reinen Erhaltung der Mietwohnung, als auch zu ihrer Modernisierung muss der Mieter in der Regel hinnehmen.

Modernisierung = Mieterhöhung?

Ist eine Modernisierung geplant, stellen sich viele Hausbewohner die Frage, was das für sie bedeutet. Viele befürchten, dass für ihre Wohnung eine höhere Miete anfällt. Doch wann ist eine Mieterhöhung wirklich gerechtfertigt? „Wenn die Modernisierungsmaßnahmen z. B. langfristig die Wohnqualität erhöhen, die Wohnfläche vergrößern, der Mieter dadurch nachhaltig Energie- oder Wasserkosten einspart oder das Klima geschützt wird, dann darf der Vermieter seine Mieter an den Kosten beteiligen“, erklärt der D.A.S. Experte. So tragen beispielsweise gerade neue Isolierfenster zu einem besseren Wärmeschutz und damit niedrigeren Nebenkosten bei. Wichtig: Haben Modernisierungsmaßnahmen diese Folgen, dann müssen Mieter damit rechnen, dass der Vermieter bis zu elf Prozent der anteiligen Umbaukosten auf die jährliche Miete umlegt.

Modernisierung = Mietminderung?

Doch nicht nur für Mieter, auch für den Vermieter werfen Umbaumaßnahmen einige Fragen auf: Dürfen Hausbewohner bei dauerndem Lärm, Plastikfolien vor den Fenstern oder Ausfall der Warmwasserzufuhr ihre Miete mindern? Auch hier weiß der D.A.S. Jurist Rat: „Werden die Baumaßnahmen zur Tortur und der Gebrauch der Wohnung dadurch beeinträchtigt, dann können Mieter unter Umständen die Miete mindern. Der Mieter muss dem Vermieter die Probleme jedoch immer erst melden und ihm so die Chance geben, sie zu beseitigen.“

Neue Mietrechtsreform ab Mai 2013

Mit der neuen Mietrechtsreform ab Mai 2013 gilt: Mieter müssen Baumaßnahmen und damit verbundene Einschränkungen beim Wohnen für die ersten drei Monate ertragen – und zwar ohne die Miete mindern zu können! „Dies gilt allerdings nur bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen“, ergänzt der D.A.S. Jurist und fährt fort: „Das sind Maßnahmen, die zur nachhaltigen Energieeinsparung bei der Wohnung führen.“ Nach der Reform haben Mieter bei anhaltenden Baumaßnahmen erst ab dem vierten Monat ein Recht auf eine Reduzierung der Miete. Bei allen anderen Modernisierungen, wie zum Beispiel einer Badmodernisierung, bleibt ihr Recht auf sofortige Mietminderung bestehen.

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