Gewährleistung und GewährleistungsmängelAnsprüche auf mangelfreies Bauwerk gelten bis 5 Jahre nach Abnahme

Das Traumhaus ist fertig! Doch die Baufirma hat nicht das gebaut, was vertraglich vereinbart war. Oder, fast schlimmer noch, sie hat gebaut, was für den bezweckten Gebrauch untauglich ist. Bauherren oder Erwerber müssen das nicht hinnehmen. Sie haben rechtliche Ansprüche auf ein mangelfreies Bauwerk.Das Problem: Keine vertragsgerechte Bauleistung
Täglich kommt es auf Baustellen vor, dass Unternehmer oder Hersteller auf Basis eines Bau- oder Bauträgervertrages eine Leistung erbracht haben, die von der vertraglichen Vereinbarung abweicht oder für den bezweckten Gebrauch nicht taugt. Auf Grundlage der im Bürgerlichen Gesetzbuch in den Vorschriften über mangelhafte Werke verankerten Gewährleistung haftet der Unternehmer für eine mangelhafte Sache, unabhängig von einem Verschulden. Er muss für den vereinbarten funktionstauglichen Zustand sorgen und die Abweichung vom vertraglich Geschuldeten beseitigen. Allerdings müssen Bauherren auch bei Vertragsabschluss darauf achten, dass rechtliche Grundlagen in den Vertrag einfließen und sich Unternehmen ihrer Verpflichtung nicht entziehen können.

Worauf kommt es an?
Bereits bei Abschluss eines Bauvertrages ist darauf zu dringen, dass in den Regelungen kein Haftungsausschluss für Mängel auftaucht. Auch die Länge der gesetzlichen Gewährleistungszeit von fünf Jahren für Bauwerke ist zu vereinbaren. Ebenso der Beginn dieser Gewährleistungszeit, der an die Abnahme geknüpft ist. Üblich, aber nicht selbstverständlich, ist die Vereinbarung einer Sicherheit für den Zeitraum der Gewährleistung, die sogenannte Gewährleistungssicherheit.

Darauf ist zu achten: Abnahme entscheidet
Die Gewährleistungszeit beginnt mit der Abnahme. Wenn das Haus oder die Wohnung im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt ist, ist der Bauherr zur Abnahme verpflichtet. Gegenüber dem Unternehmer hat er eine - auch schriftliche - Erklärung abzugeben, dass die Ausführung dem Vertrag und seinen Vorstellungen entspricht. Sind Mängel oder fehlende Arbeiten erkennbar, sollten diese dokumentiert und Rechte vorbehalten werden. Wegen unwesentlicher Mängel allerdings darf die Abnahme nicht verweigert werden. Sollte sich die Ausführung durch schuldhaftes Verhalten des Unternehmers verzögert haben, muss eine Vertragsstrafe bei Abnahme vorbehalten werden. Ist das Objekt im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei, kann die Abnahme auch durch schlüssiges Verhalten wie durch Bezug des Hauses erfolgen.

Achtung: Gefahrübergang beginnt mit Abnahme
An die Abnahme knüpft das Gesetz den Beginn der Gewährleistungsfrist und den Gefahrübergang. Das heißt, die Verantwortung für das Haus geht auf den Bauherrn über. Auch für den Vergütungsanspruch des Unternehmers und die Fälligkeit des Werklohns ist dieser Termin wesentlich. Zur Absicherung empfiehlt sich eine Begehung, Prüfung und Feststellung mit dem Vertragspartner. Das Ergebnis sollte schriftlich festgehalten werden.

Fehler vermeiden: Gewährleistungsmängel nachbessern lassen
Mängel, die erst nach der Abnahme auftreten und erkannt werden, nennt man Gewährleistungsmängel. So können Risse in Wänden entstehen oder Fliesen sich lockern. Das muss dokumentiert werden. Denn aufgrund des Gefahrübergangs bei der Abnahme muss jetzt der Bauherr einen Mangel beweisen. Das heißt, er muss das Symptom - die Erscheinung - in einer schriftlichen Mängelanzeige genau beschreiben und den Unternehmer mit einer angemessenen Frist zur Nachbesserung auffordern. Als angemessen gilt ein Zeitraum, in dem die Maßnahme objektiv ausgeführt werden kann.

Wichtig: Ansprüche geltend machen
Werden Mängel zu einem Zeitpunkt festgestellt, in dem die Vergütung noch nicht vollständig bezahlt wurde, darf der Bauherr das Doppelte des geschätzten Mängelbeseitigungsaufwands einbehalten und als Druckmittel einsetzen. Kommt der Unternehmer der Aufforderung nicht nach, bestreitet er seine Verantwortung oder das Vorhandensein von Mängeln, kann der Bauherr die Mängelbeseitigung selbst veranlassen und die Kosten als Vorschuss oder Aufwendungsersatz geltend machen. Ist eine Beseitigung unmöglich oder nicht zumutbar, besteht ein Anspruch auf Minderung der Vergütung und Schadensersatz. Werden Mängel nach vollständiger Bezahlung festgestellt, ist der Unternehmer unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Eine generelle Überprüfung vor Ablauf der Gewährleistungsfrist ist geboten.

Empfehlenswert: Gewährleistungsbürgschaft vereinbaren
Zu empfehlen ist, eine Gewährleistungssicherheit in Höhe von fünf Prozent des Gesamtpreises für den Zeitraum der Gewährleistung von fünf Jahren zu vereinbaren. Der Bauherr als Auftraggeber ist dann für Forderungen abgesichert, die aus Mängeln resultieren. Bei einer Insolvenz des Unternehmens kann das von großer Bedeutung sein.

BSB-Tipp von Vertrauensanwältin Gabriele Hein-Röder, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht, München: Um Mängel aufzuspüren und zu dokumentieren, sollten sich Bauherren fachkundiger Unterstützung versichern - beispielsweise der regionalen Bauherrenberater des BSB. Gegebenenfalls muss anwaltliche Beratung eingeholt werden. Das ist über das Netz der BSB-Vertrauensanwälte möglich. Ein wirtschaftlicher Schaden, der durch die anwaltliche Vertretung und sachkundige technische Feststellung von Mängeln entsteht, ist in der Regel vom Unternehmer zu ersetzen.

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