Bei einer Untermiete schließen Haupt- und Untermieter eine Vereinbarung ab, die den Untermieter zur partiellen Nutzung eines Wohnobjekts berechtigt. Generell ist für eine Untermiete die Genehmigung durch den Eigentümer oder des Vermieters der Immobilie erforderlich. Obwohl Vermieter dieser Erlaubnis in aller Regel zustimmen müssen, schreiben Rechtssprechung und Gesetz gewisse Richtlinien vor.
Untermiete: die Gesetzeslage
Laut § 540 BGB ist eine Untermiete von Wohnraum stets mit der Genehmigung durch den Vermieter verbunden. Im Gegenzug dürfen Vermieter dieser Erlaubnis jedoch widersprechen, falls das Untermietverhältnis für diese Mietpartei als unzumutbar betrachtet wird. Ist eine Untermiet-Genehmigung vorhanden, dürfen die Vermieter vom Mieter Schadenersatz einfordern und auf eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags bestehen. Plant ein Vermieter die Untervermietung einer kompletten Wohnung, ist in diesem Fall die Erlaubnis durch den Vermieter erforderlich. Spricht der Vermieter dieser Erlaubnis entgegen, steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. In dieser Situation dürfen Betroffene das Mietverhältnis binnen einer dreimonatigen Frist kündigen – unabhängig von der Art des Mietvertrags.
Zumutbarkeit des Untermietverhältnisses
Die Untervermietung muss für Vermieter als zumutbar betrachtet werden. Was für Pflichten gibt es? Der Vermieter darf beispielsweise einer Genehmigung widersprechen, falls die Untermieter unzumutbar erscheinen oder der Wohnraum durch die Untermieter überbelegt ist. Von einer unzumutbaren Situation ist unter anderem die Rede, falls die Untermieter ihre Mitmenschen mit stetiger Lärmbelästigung oder tätlichen Angriffen stören.
Vertragskündigung aufgrund nicht gestatteter Untermiete
Haben Untermieter keinen Anspruch auf eine Erlaubnis, droht eine fristlose Kündigung durch den Vermieter. Allerdings muss der Vermieter den Mieter im Vorfeld zur Beendigung der Untermiete aufgefordert haben. Da zwischen Vermietern sowie Untermietern dann jedoch keine vertraglichen Beziehungen bestehen, endet das Untermietverhältnis nicht zwangsläufig, falls eine Kündigung des Hauptmietverhältnisses zwischen Wohnungseigentümer sowie Hauptmieter erfolgt. Deshalb ist es möglicherweise mit hohem Aufwand verbunden, eine Räumung von Wohnraum durch den Untermieter zu bewirken. Bei einer längeren Kündigungsfrist mit dem Mieter sind Vermieter gut beraten, den Mieter auf Schadenersatzansprüche gegenüber dem Untermieter aufmerksam zu machen. Nur vor diesem Hintergrund dürfen die Untermieter zu einer fristgerechten Räumung der dieser Mietpartei überlassenen Räumlichkeiten aufgefordert werden.