Denkmalimmobilien kaufenInformatives von Steuervorteil bis KfW-Förderung

Die Investition in denkmalgeschützte Immobilien ist eine finanziell attraktive Option. Eigentümer können von immensen Steuervorteilen profitieren und gleichzeitig ein Stück Geschichte bewahren. Ob industriell geprägtes Loft, Villa im Jugendstil oder charmantes Fachwerkhaus – die Auswahl an originellen Objekten ist für viele überaus interessant. Dennoch muss der Kauf sorgfältig durchdacht sein. Nur wer alle Fakten kennt, kann eine sinnvolle und lukrative Entscheidung treffen.
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© pixabay.com (heju)
Allgemeines zum Denkmalschutz


Die Verwaltung von denkmalgeschützten Objekten ist Ländersache. Welche Regeln bei einer Sanierung einzuhalten sind, gibt deshalb das Denkmalschutzgesetz des entsprechenden Bundeslandes vor. Ob Gebäude unter Denkmalschutz gestellt werden, kann von unterschiedlichen Faktoren abhängen. Das Baujahr ist nur einer von vielen. Auch die Bausubstanz selbst und architektonische Besonderheiten können den Ausschlag geben. Ist ein Objekt in seiner Art besonders selten und hat baukulturelle Bedeutung, könnte auch das den Status rechtfertigen. Die Eintragung in die Denkmalliste durch die zuständige Denkmalbehörde hat zur Folge, dass Gebäude sowohl vor dem Abriss als auch vor Veränderungen am Bau gesetzlich geschützt sind.

Steuerliche Ersparnis insbesondere für Vermieter

Objekte unter Denkmalschutz gelten unter Investoren als Steueroase und werden auch dementsprechend beworben. Allerdings lassen sich nur dann viele Steuern sparen, wenn zunächst auch reichlich bezahlt werden. „Für Interessenten ab rund 50.000 Euro zu versteuerndem Jahreseinkommen könnte die Investition sinnvoll sein“, erklärt die Berliner Finanzberatung Capri Capital ReInvest GmbH auf ihrer Internetpräsenz in einem Beitrag über Denkmalimmobilien, der die Vor- und Nachteile gegenüberstellt. Demnach lohnt sich die Kapitalanlage für Anleger im Bereich des Höchststeuersatzes.

Vorwiegend profitieren diejenigen, die denkmalgeschützte Objekte kaufen, sanieren und anschließend vermieten. Grund ist § 7h/7i Einkommensteuergesetz (EStG) beziehungsweise die einkommensteuermindernde Absetzung für Abnutzung, kurz Denkmal-Afa oder auch Denkmal-Abschreibung genannt. Allerdings lässt sich diese nur dann ausschöpfen, wenn das denkmalgeschützte Objekt vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen gekauft wird. „So machen Sie die kompletten Modernisierungskosten innerhalb von zwölf Jahren zu 100 Prozent steuerlich geltend“, fügt die Finanzberatung hinzu. Konkret bedeutet das:
  • In den ersten acht Jahren lassen jeweils neun Prozent der Sanierungsmaßnahmen steuerlich geltend machen. 
  • In den vier Jahren darauf jeweils sieben Prozent.
Hinzu kommt, dass sich die Abschreibung auf den Altbauanteil mit zwei Prozent (über 50 Jahre) beziehungsweise 2,5 Prozent (über 40 Jahre) geltend machen lässt. Somit wirken sich neben den Sanierungskosten auch die Anschaffungskosten (ohne Grundstück) steuermindernd aus. Stimmt das Einkommen des Investors, ist so ein stolzer Steuerrückfluss von bis zu 40 Prozent denkbar.

Steuervorteile bei privater Gebäudenutzung nicht zu unterschätzen

Wird das denkmalgeschützte Gebäude nicht vermietet, sondern selbst bewohnt, fallen die steuerlichen Vorteile weniger ausgeprägt aus. Hier entfällt die Afa zur Altbausubstanz in Höhe von zwei oder zweieinhalb Prozent pro Jahr für die lineare Abschreibung der Anschaffungskosten. Dennoch lassen sich 90 Prozent der Instandhaltungs- und Modernisierungskosten steuerlich geltend machen – mit neun Prozent jährlich über zehn Jahre. Auch hier gilt: Steuervorteile sind nur dann möglich, wenn die Immobilie erst nach dem Erwerb saniert wird. 
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Fördermöglichkeiten durch die KfW

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert energetische Sanierung bei Baudenkmalen. Weil die Auflagen für Sanierungen im Bereich Denkmalschutz streng sind, wurden die Förderbedingungen hierbei vereinfacht. So erlaubt die Förderbank beispielsweise auch Teilsanierungen von Fenstern. Weil bei einigen Maßnahmen spezielle technische Anforderungen erfüllt sein müssen, sind individuelle Förderlösungen möglich. „So kann etwa statt einer Außenwanddämmung auch eine Innenwanddämmung gefördert werden, wenn der Experte für Baudenkmale die Notwendigkeit bestätigt“, fügt die KfW auf ihrer Internetpräsenz im Bereich KfW-Effizienzhaus-Standard beispielhaft hinzu.

Teilsanierungen durch Einzelmaßnahmen werden mit 50.000 Euro (mit 20 % Tilgungszuschuss oder 10.000 Euro Investitionszuschuss) gefördert. Eine Komplettsanierung zum KfW-Effizienzhaus unterstützt die KfW mit 120.000 Euro (mit 25 % Tilgungszuschuss oder 30.000 Euro Investitionszuschuss).

Um zu erfahren, welche Genehmigungen für eine ordnungsgemäße Sanierung notwendig sind, ist die unabhängige Beratung durch Experten für derartige Investitionen beziehungsweise Baudenkmale ratsam.


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