Immobilie als Kapitalanlage:Wohnimmobilien im Focus

Investoren müssen mehr denn je zwischen Risiko und Rendite abwägen - Mittelgroße Standorte können interessante Einstiegsoptionen bietenDie jüngste Talfahrt der Aktienindizes treibt auch kleinere Kapitalanleger unvermindert in Immobilieninvestitionen. Nach Angaben des Bielefelder Baugeldvermittlers Enderlein sollten Anleger nicht nur die bekannten Großstädte in den Focus nehmen, sondern insbesondere auch Toplagen an kleineren Standorten. „Die Kaufpreise sind in einigen Lagen in München und Berlin schneller gestiegen als die Mieten. Dererlei Investments versprechen zwar meist noch einen soliden Investitionsschutz. Höhere Renditen sind jedoch anderswo zu erwarten“, sagt Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein.

Wie Hölscher wenige Tage vor Beginn der Immobilienmesse EXPO erklärt, rechne man in den nächsten Monaten weiterhin mit einer hohen Nachfrage nach Betongold. Der Bielefelder Anbieter vermittelt Immobilienkredite für private und gewerbliche Investitionen. Das Zinsumfeld biete aktuell hervorragende Einstiegsmöglichkeiten. „Käufer interessieren sich vor allen Dingen für Immobilien aus den Ballungszentren. Hier können Finanzierungen je nach Kapitalbedarf und Eigenkapitalquote ab etwa 3 Prozent dargestellt werden“, sagt er.

Die Unsicherheit an den Märkten habe deutsche Mietshäuser endgültig aus ihrem jahrzehntelangen Dornröschenschlaf geholt. An den Focusmärkten hat das Transaktionsvolumen von Immobilieninvestments im Vergleich zum Vorjahr um 20 Prozent zugelegt. „Der stärkste Wachstum ist in Berlin und Hamburg auszumachen: Berlin weist einen Umsatzwachstum von 48 Prozent auf 5,22 Milliarden Euro auf,  Hamburg von 43,7 Prozent auf  3,74 Milliarden Euro“, zitiert er Zahlen des IVD.

Allerdings müssten gerade unerfahrene Kapitalanleger genau hinsehen. In den größeren Städten steigen die Mieten zwar zunehmend: Die höchsten Steigerungsraten bei den Mieten wurden in den vergangenen 30 Jahren in München mit 323 Prozent und in Berlin mit 454 Prozent verzeichnet. Für Investoren sei jedoch das Verhältnis zwischen Kaufpreissteigerung und Mietpreissteigerung relevant.

Hölscher: "Die Preise für den Kauf für Immobilien sind in einigen Großstädten so stark gestiegen, dass die Durchschnittrendite auf deutlich unter 5 Prozent gefallen ist." Zu Beginn des Jahres lagen die Renditeerwartungen noch bei rund 5 Prozent. Ein Investment in Großstädten wie München oder Hamburg biete zwar eine hohe Sicherheit. Ratsam sei es aber auch, Objekte in mittelgroßen Städten wie Erfurt, Osnabrück oder Trier zu begutachten. Bei Quadratmeterpreisen zwischen 1.500 und 2.500 Euro in Top-Innenstadtlagen könne durch einen niedrigen Kaufpreis mit einer höheren Rendite gerechnet werden. Hölscher warnt jedoch davor, sich von Renditeversprechen blenden zu lassen. „Investoren müssen genau prüfen, wie sich die Vermietungssituation in den kommenden Jahren entwickelt. Wenn Leerstände zu erwarten sind oder teure Investitionen, geht die Rechnung schnell nicht mehr auf.“

Was Kapitalanleger unbedingt beachten sollten:

1) Der Objektzustand des Gebäudes sollte vorher durch einen Bausachverständigen geprüft werden.

2) Die Lage sollte genauestens analysiert werden. Geklärt werden sollte, wie die Infrastruktur beschaffen ist, ob ein solides Umfeld (beispielsweise Universität, größere Kliniken etc.) eine Nachhaltigkeit der Mieten gewährleistet oder ob gegebenfalls negative Aspekte wie ein steter Rückgang der Mietinteressenten zu verzeichnen sind.

3) Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung sollte man sich die Mieterstruktur, d.h. Personenkreis, Mietdauer, Nachbarn ev. vom Hausmeister aufzeigen lassen. Ein Problem könnte beispielsweise ein häufiger Mieterwechsel sein.

4) Der Käufer sollte mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten des Kaufs (inklusive Nebenkosten wie Makler, Grunderwerbsteuer, Notar, ggfs. Anschlüsse) als Eigenkapital mitbringen. Vollfinanzierungen wie bei privaten Immobilienkäufern sind zwar möglich, unterliegen dann aber deutlich höheren Risikozuschlägen seitens der finanzierenden Institute.

5) Der Kapitaldienst aus Zins und Tilgung sollte – je nach Bonität des Investors – aus den Kaltmieten (nach Abzug von rund 20 bis 25 Prozent für Instandhaltung, Mietausfallrisiken etc.) getragen werden können.

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