MietnebenkostenRichter bremsen Vermieter bei Zuschlägen zu Betriebskosten-Vorauszahlungen

Mietnebenkosten kennen meist nur eine Entwicklung: sie steigen. Da ist es für Mieter wie Vermieter nützlich, dass der Bundesgerichtshof (BGH) mit einem Urteil vom 28.9.2011 klargestellt hat, dass Vorauszahlungen für Nebenkosten nicht mit dem Argument einer allgemein zu erwartenden Preisentwicklung erhöht werden können (Az.: VIII ZR 294/10)."In der Regel sind bei Mietverträgen über Wohnraum verschiedene Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt. Dabei gilt der Grundsatz, dass vom Mieter nur diejenigen Betriebskosten zu tragen sind, die auch im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurden", erklärt Rechtsanwältin Anne Schöl von der Anwaltssozietät Eimer Heuschmid Mehle in Bonn.

Sind keine Abschläge für Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart, ist der Mieter auch nicht verpflichtet, eine monatliche Vorauszahlung zu leisten. In der Praxis ist es allerdings üblich, eine monatliche Vorauszahlung zu vereinbaren. Deren Höhe braucht sich beim Abschluss des Mietvertrages zunächst nicht an den voraussichtlich entstehenden Betriebskosten zu orientieren. Lediglich unangemessen überhöht dürfe der Abschlag nicht ausfallen, erläutert Schöl.

Über die tatsächlich angefallenen Betriebskosten wird dann jährlich unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen abgerechnet.

Stellt sich nach der Abrechnung heraus, dass die Kosten durch die Vorauszahlungen nicht gedeckt sind, wird nicht nur eine Nachzahlung fällig. Gemäß § 560 Abs. 4 BGB hat der Vermieter dann auch das Recht, die Vorauszahlungen anzupassen. Schöl betont: „Einer eigenen Anpassungsklausel im Mietvertrag bedarf es dazu nicht.“

Im Ausgangsfall verlangte der Vermieter einer Wohnung von seinen Mietern auf Basis der vorangegangenen Nebenkostenabrechnung höhere Abschlagszahlungen. Dabei kalkulierte er zusätzlich einen abstrakten Sicherheitspuffer von zehn Prozent ein. Ein solcher Sicherheitszuschlag auf die Anpassung ist nicht zulässig, urteilte nun der BGH. Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung sei nur dann angemessen im Sinne des Gesetzes, so die Richter, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstelle. Hierfür soll die vorausgegangene Nebenkostenabrechnung die Grundlage sein.

"Somit müssen Mieter in der Regel nur eine Erhöhung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen akzeptieren, die sich ausschließlich an dem früheren Abrechnungsergebnis orientiert. Weiter gehende Forderungen müssten vom Vermieter mit ganz konkret zu erwartenden Kostensteigerungen begründet werden", kommentiert Rechtsanwältin Schöl die Konsequenzen aus dem Urteil, "abstrakte Überlegungen zur Preisentwicklung reichen nach dieser Entscheidung keinesfalls mehr aus."

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